房地产的 “免死金牌“

　　检验一个人爱不爱你，不要听他说什么，要看他做什么，行动才是检验感情的惟一标准。这不是心灵鸡汤，而是在经济以至房地产领域，都被反复检验的真理。

　　还有人在回味7月23日国务院常务会议“积极财政要更加积极，稳健货币要松紧适度”。这其实都是“老黄历”了。7天时间，可以改变很多。7日之中，改变众多，但最重要的，或许就是城投公司的命运转折。为什么?因为一旦城投公司化身不死鸟，房地产几乎就拿到了一张免死金牌。

　　夏日的布达佩斯十分炙热，深夜，攸克君接到了欧亚大陆另一端的一条微信。发微信的人，是攸克君的朋友，在一家债券承销机构供职，端的就是城投债的饭碗。去年以来，他一直认为自己的职业已经山穷水尽，因为手上承销的几只城投债都找不到买家，发债的城投公司则更惨，他们向攸克君的这位朋友抱怨说，发不出新债，旧债就还不上了。

　　他一度准备跳槽甚至改行，但城投债的命运突然转折。昨天，他在微信里告诉攸克君，原来卖不到的几个城投公司债券，突然就卖掉了——积极财政更加积极，稳健货币松紧适度真是立竿见影。

　　这几家城投公司也躲过一劫，避免了陷入债务违约危局。攸克君从商多年，见过民企资金断裂倒闭，见过国企破产重组，甚至见过银行金融机构被托管，但惟独没见过的，就是城投公司殒命。

　　城投公司在中国，就是神一样的存在。他们不是政府，但政府给了他们大量土地;他们只是企业，却总有政府在背后进行隐性的债务兜底。攸克君有几位城投公司的朋友，发现他们的公司，最近两年都有两个共性的特征：

　　1.城投公司逐渐开始成为地方银行、金融机构的股东。

　　2.城投公司使用大量土地和土地相关资产到金融机构抵押融资。

　　城投公司成为“不死鸟”，历史上是有先例的。还记得2013年闹得沸沸扬扬的“钱荒”么?正是在那年的“钱荒”之后，监管层出台了地方债置换的新规。而在更早一点的2011年，一家地方城投公司债务违约公告之后，也是迅速由政府出面站台解决。这一次力度史无前例的去杠杆之后，7月23日的国务院常务会议则专门提到了这一条：

　　有鉴于上述两点城投公司的趋势，在城投公司、商业银行和金融机构、地产商之间，从利益层面形成了“三者同盟”：地产商有钱买地，城投公司才能抵押土地及其相关资产融出更多资金，地价上涨或持平，银行金融机构就不会有超标的风险，所以，要保城投公司不死，房地产先要不死。

　　否则，地没人买，钱没人还，抵押物不值原来的钱，这才是实实在在的系统性风险。换句更直白的话说就是——城投公司的钱还没还完，房地产你凭什么死。

　　这种一个硬币两面的情况，在北京、上海、深圳这样的特大型城市，表现得并不明显。但在一干二线半、三线、四线城市，表现程度却依数字的增加而加深。一个不容忽视的问题在于，最近三五年三四线如火如荼的棚改，成为了不少三四线城市城投公司主要融资抵押物——土地的来源，如果后续土地不能在市场以较为理想的状态成交，那么，这些城投公司的债务问题，就会又一次暴露出来。

　　房地产，在“真爱”城投公司的面前，又一次显现出了自己的作用，请注意，没有地位，只有作用。但只要这种作用在，拿到一块免死金牌，也足够了。

　　很多朋友热衷于和攸克君探讨三四线货币化的棚改停了怎么办，其实这是个伪命题。三四线城市货币化的棚改，带热的区域房地产市场，实际上很好的解决了三四线城市城投公司债务清偿的问题，也就是说，这轮三四线城市楼市的热度，为解决此前积淀下的城投公司债务，赢得了时间。

　　从非道德高地的角度说，货币化棚改——趋热三四线城市楼市——去化三四线城市城投公司债务，从技术上比较完美地解决了之前城投公司负债偿还的问题，这其实是政府最为关心本质问题，城投公司的生与死，与政府而言，是切肤之痛，无法切割。

　　但是，值得提醒的是，如果在这一轮三四线楼市周期过去之前，还不能解决好城投公司积淀负债清偿的问题，那么，谁来给城投公司的债务买单，恐怕将是一个更加困难的命题。

　　在想到更好的解决办法之前，作为“真爱”的“闺蜜”，房地产的那张免死金牌，还会暂时放在手里。

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