野蛮上涨的房价让无数人忽略了房子是用来住的

　　虽然说土地价格并不能完全决定最后的房屋售价但也是有着至关重要的因素

　　连续两天的土拍，专业人士有专业人士的看法，吃瓜群众有吃瓜群众的看法。

　　我就简单的做个结合，给大家解读下。

　　首先各大媒体和自媒体发声的“凉”并不是指嘉兴楼市不行了，只是跟去年的热度比有了明显的降温，就好比人发烧了需要额头冰敷和吃药一样来退烧。

　　站在普罗大众的角度来说不管是有房还是没房的都希望房价不要野蛮疯涨，这两年房价的上涨的幅度所创下的收益比，在我有限的认知里除了金融和互联网行业能匹敌实在想不出来还有什么行业可以与之匹敌。

　　野蛮上涨的房价让无数人忽略了房子是用来住的，只是把它当作可交易的具有流动性的金融商品。

　　房子是具有金融属性的商品没错，但其终究还是房子。

　　特别是刚需购房者他们不怕房价上涨只怕像这两年的野蛮上涨，真的不是每个家庭都能轻松凑出几十万上百万的。花钱的本事大多数人都能艺压群雄，但赚钱的本领总是无处安放，因为现实生活中每一块钱赚起来都没那么容易。

　　在用专业的视角来说说这两天的土拍降温的原因

　　1、全国楼市大面积的横盘甚至下行，只有少数城市依旧火热不断。

　　远的不说上海只有豪宅是火热的，至于刚需和远郊盘惨淡的很，上海奉贤区瑞和上海印象，均价1.8万每平方。都现房销售，所有的营销动作手段都用了去化惨淡。

　　浙江的舟山楼市最近两年跟嘉兴其实一样火爆，最近的融创金成·东海印，首开售价2.1万左右，去化惨淡，最近降价3000一平方客户照样不买账。

　　因为整体的购买力透支的差不多了。

　　2、房企融资成本和难度跟往年相比更难了，因为开发商买地的钱，很多都是借来的。尤其过去几年，无论中型房企还是龙头房企，纷纷把扩大自身规模作为重点战略方向。

　　于是，大量房企在当时相对宽松的金融环境下，借了巨额资金(发行债券、银行贷款等)，不断买地。当中，包括部分本身财力极为有限的房企。

　　他们押注有关部门早晚会放松调控，伺机扩大市场占有率。

　　但就目前看来，暂时还没机会。调控丝毫不见松动迹象，况且如此高的地价，即便没有限价措施，对购买力也是极大考验。

　　昨天的文章我列举了嘉兴待售和在售的项目已经高达30之多，要知道那只是去年5.22之后的土地，5.22之前的很多地块项目现在还没有清盘的。

　　同时限价也是众多开发商放弃拿地的主要原因，例如嘉禾路劲金茂府实际真实楼面成交价高达8000以上。

　　金茂的带装修以及物业大家懂得，全国少有差评，代表这品质无可挑剔。预期价2.3万但新房全面限价很难达到预期售价，开发商也不想亏本入市。

　　开发商拿的地要建成房子卖出去才能回款，但短期内，调控不会放松，高地价项目太难卖。

　　因为款回不上来资金没那么充足所以这两天参加拿地房企变少，导致地价对比去年周边地块的地价就是下跌;地价跌了，更没人去拿地，购房者预期变冷。这会形成一个循环，放大效应，“加快市场变冷”。

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　　在来说说今天土拍的地块情况，今天嘉兴一共3块地，王店一块，城东一块，国商一块。王店那块地我没去过不知道王店情况所以不做点评，就细细的说下另外两块地。

　　经开2018-12号

　　竞得公司嘉兴万昆房地产开发有限公司(万科)

　　成交楼面价：7307

　　这块地拍的最久，从上午10点拍到下午3点01分才结束，本该12点30左右就结束的，参拍的房企里金地一直顶这万科，这块地怎么看我个人觉得都是万科拿地操盘最合适，估计是金地觉得万科肯定会拿这块地才一直抬轿子竞拍。

　　13098是万科，12859是金地。

　　地块位处国际商务区，算是嘉兴热门板块，地块周边新房项目比较多，但此次拿地价不高，对比去年封顶价拿地的卓越珑府省了不少面粉费用。

　　昨天万科拿了科技城的地今早跟万科的营销负责人稍微聊了下，那块地估计11-12月就会开盘，那这块地估计也差不多。至于产品信息因为涉及的因素比较多暂时不方便透露，不用很久万科就会发布产品发布会，到时大家就都知道了。

　　此时卓越的营销人一定是满脸忧伤。

　　另外一块地经开2018-13号

　　竞得公司上海大发房地产集团有限公司

　　成交楼面价：6686还需配建占地6500㎡的幼儿园真实楼面价高达8098!

　　不知道竞拍这块地的开发商竞拍之前有没有做好市场摸排。

　　地块位于城东，城东本就是配建设施匮乏，只适合自住的区域，大发以如此高的楼面价拿下此块地脑洞有限的我真想不出来怎么开展销售。

　　8000左右的楼面价，之后毛坯备案价估计也就1.3左右对比热门板块而且配套齐全的项目估计毛坯备案价也就在这么多了，作为购房者的你会怎么选。

　　这块地周边待售新房有绿城柳岸禾风和荣盛祥云府，绿城本剩最后200来套就清盘了，因为万科香樟的加推对销售多少会有些影响，大发这一拍绿城笑了，估计荣盛也不用加班到23点了吧。

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　　今天国际商务区的台昇御景园预售公式了，毛坯均价1.3万，之前热闹到中介说需要加15万茶水费才可以买房还不能指定楼层。

　　不知道面对整体市场横盘，缺少了套利空间，而且购买力透支的嘉兴，国际商务区依旧还有很多楼盘待售，只有自住购房客户还有多少人会继续选择这个楼盘。

　　别忘了，刚加推的新中国际在开盘之前也是炒的热闹非凡，还不是没售罄!

　　最后在回到开头的那段话嘉兴的楼市价格的冷静是众望所归，毕竟在冷静的市场下刚需购房者努力努力还是能看到买到房的希望。