未来中国人口仅有6亿？

 关于房产，业界有句经典的论述：短期看政策，中期看供需，长期看人口。此言不虚，人口，决定未来的发展潜力，决定楼市的需求，对当下政策的制定也有重大影响。我们前面有专门文章论述过人口对房地产市场的影响，指出人口净流入，尤其是人才净流入越多的城市房产投资价值越大。

  但是，据2015年全国1%人口普查结果显示，中国育龄妇女的总和生育率仅为1.047，学界判断中国未来不但人口老龄化将越发严重，而且总人口会大幅减少。

  近日，一项联合国的调研数据又广泛传播：联合国人口署发布的《2015年世界人口展望》，对本世纪末中国人口数的预测值为6.13亿。

  6.13亿，也就是说相比现在，未来80余年中国人口将减少一半以上!也就是说住房绝对需求量将减少一半以上!想到现在高涨的房价，密集的高楼，层出不穷的调控，甚至嚣尘上的房地产崩盘论，很多人可能不禁要问，未来房子多的没人住?楼市真的要崩盘了?房地产真的没投资价值了?

  首先笔者要声明，笔者不是人口学家，不敢对未来人口发展做详细的预测，只是想指出两个事实：笔者相信中国未来人口总量会下降，但目前人口还是呈增加趋势，转为下降可能还得一些年头;《2015年世界人口展望》我未能找到原文，网上的相关报道数据有出入，所以笔者暂时未能验证6.13亿这个数据是否准确。

  那么，即便6.13亿符合八十多年后的事实，这对当前房地产市场影响很大吗?80多年之后，别说你的房子目前还是70年产权，即便以后转为永久产权，大家也别忘了社会发展的影响。君记否，40年前大陆还没有房地产开发交易?君记否，你的住宅从小平房到六层楼，到高层电梯房，到别墅，换了多少代?君记否，城市发展日新月异，每天都有楼被拆，每天都有楼建成?

  担心世纪末人口对房地产的影响，笔者只能想起一句俗语：咸吃萝卜淡操心。以80年后的人口衡量现在的楼市，是觉得城市不会发展了，是觉得经济不会变化了?是觉得世纪末人们还住现在的房子?相比之下，另一项关于人口流动的研究对我们投资房地产更有参考价值。

  2011年中国大陆人口13.47亿，到2016年底变成了13.82亿，累计增加了3565万人，相当于新增一个加拿大、一个半澳大利亚的人口。那么，这统计学意义上新增的三千多万人口去哪了呢?有学者统计了近五年中国100座大中城市常住人口的变迁。研究发现，过去5年有11座城市人口净增超过50万，也有8座城市人口负增长。

  5年净增人口超过50万的城市 来源：智谷趋势

  5年人口负增长城市 来源：智谷趋势

  不用说，人口负增长的城市如果没有重大社会变动或政策利好，房地产肯定是没有投资价值的。

  笔者更关心的是，2012年北上广深外来人口占比分别是37.4%、40.3%、36%、72.7%，5年后北上广深外来常住人口占比分别是37.2%、40.5%、38%、66%。据笔者之前的统计，深圳历年人口吸引力已经高居全国前列，它的外来人口占比下降应该是大量外来人口落户造成的。而北上广外来人口占比几乎没有增加，这佐证了笔者的判断——城市容量逐渐饱和，高房价造成巨大生存压力，城市吸引力在下降。接下来，北京、上海在人口政策上肯定以人口结构优化为主，此次北京租赁住房迟迟没有大动作，反而推出共有产权住房，正是调整人口结构的表现。所以，北京、上海房产投资需谨慎，可以重点关注承接其溢出资源的周边城市。笔者之前已有大量文章从各个层面详细论述，大家可翻看参考。至于广州，近年发展放缓，在一线城市有特殊性，笔者未曾深入研究，在此不做判断。

  另外，上面提到的其他7座人口净流入50万以上的城市，其房产非常值得关注，但要找好布局时机和物业。还有西安，过去五年新增人口31.9万，人口增长呈加速态势，而过去一年的房价却出现了负增长。可以判断，未来房地产非常有投资价值。笔者本身是西北人，家离西安近，对西安的城市发展更是深有体会，只等着有钱了赶快在西安买套房。

  总的来说，中国的城市发展已经进入调整期，近来各个城市的楼市政策是新一轮的人口资源大掠夺和大分配，分配完成后将形成新的城市发展格局。关于这一点，笔者计划等更多的城市出台相关政策后将做一深入分析。总之，当前来看，人口大量流入的城市房地产前景总不会太差!