楼市趋于稳定，房产税出台在即

这一年楼市都处于稳定中，虽然珠三角以及部分城市的房价依旧很有看点，但其余大部分城市还是很稳定的。前几天统计局11月的楼市数据也证明了这一点。数据显示，11月新建住宅城市价格上涨的城市有44个，是最近2年的市场最低点，这已是上涨城市数量连续6个月下滑。在这几年一力求稳的政策调整下，楼市确实稳定下来了，而且在前几天中央经济工作会议中再次明确提出了稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。而这也将是2020年房地产调控政策基本导向。“稳”确实有无数好处，但我们也付出了不小的代价。

这么大的代价为了什么?前段时间，国家统计局公布了第三季度宏观经济数据。其中最引人侧目的是，第三季度GDP增长仅为6.0%，低于二季度的6.2%、一季度的6.4%，也低于市场机构预测的6.1%。同时，这也是自1992年国家有季度数据以来的最低增速！对上述罕见的数据，官方给出的解读是：“前三季度国民经济运行整体平稳......经济结构持续优化.....国内外经济形势依然复杂严峻，外部不稳定不确定因素增多，经济下行压力较大。”虽然措辞谨慎，但下行压力较大却已经摆到明面上了。在当前大环境下，出口疲软，私人投资急剧收缩，公共基础设施建设的恢复也低于预期。其次近两年大国摩擦，外贸产业链受阻，经济滑落也显现了出来，这点从今年的企业注销数就可以看得出来，今年各行各业钱紧也成了常态。

而根据以往情况来看，如果一旦放松楼市，公共基础设施支出的加速增长，就会对经济产生一定的积极影响。但这一步却一直扛着没有动。这不禁让人思考，我们为了“稳”付出的代价可不小，稳这么长时间到底是为了什么？虽然牺牲的只是短期利益，但短期利益也是利益，更何况今年的经济增长并不乐观，只要割肉就会疼。如此行事仅仅只是为了达到稳的目的，仅仅只是为了减轻杠杆和危机？显然不是。前段时间楼市的动态都还没有太明显，但最近一些城市的动作已经开始露出苗头了。开始触及根本小笙之前说过，楼市第一步稳住，然后当去除过多的金融水分后一定还有循序渐进的调整。毕竟无论是稳房价，还是调节供求关系，或是加强监管这些措施，都只是短期战术，并不能触及“为何导致楼市现状的根本”。

只要没有触及根本，这些动作就需要循环往复的做，经济发展就会一直受房产制约裹挟！想摆脱这种现状只能从根本上入手。而这个根本就在于土地以及原有的楼市规则。今年8月三次修正的最新《土地管理法》通过，其中一些新修订的条款就触及到了根本。新法删除了原来土地管理法第43条（任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定）。这项修改也意味着，今后经营性建设性用地入市不必再征收为国有土地，只须由村民代表会，或者村民会议三分之二以上的成员同意即可直接入市交易。同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。虽然此项规定目前不涉及商品住宅，但也意味着一级土地市场垄断终于被撕开一个口子。除此之外近期也有两个地方给出了新的信号。前几天全国首宗土地混合开发项目落地南海，作为国内首宗土地混合开发出让的项目，创新了“国有+集体”“出租+出让”的混发开发模式。

改变和创新开发模式的不仅仅只有南海，这个月13号西安也提出了。西安市住建局发布征求意见稿，核心内容是居民购买期房时的购房款交存到监管专户，开发商不得直接收取。在此之前，2018年9月，广东省也曾传出过要降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。虽然后来没看到有实际动作，但这次西安再次提出，也说明越来越多的地方城市开始深入楼市根本问题，想治本。要知道炒楼花从当年住房商品化传入内地就一直存续至今，几十年从未有过变化。近期我们也看到了，随着开发商资金的收紧，很多楼盘的交房质量都很差劲，而这种问题，如果不从根本上做出改变，只靠商人信誉或是监管，很难解决。想解决，还得深入到内核做改变，这种改变，已经开始。不会停止目前来看，房地产投资依旧保持在10.5%，远高于其他行业，依然还是稳定固定资产投资的“压舱石”。但长远来看，房地产行业将完成历史使命，未来也会被逐步挤出转移向其他行业，来帮助整体经济结构的升级调整。

房地产市场在金融上的工作已经做得差不多了，杜绝炒房和大众薅楼市羊毛只要解决两件事。一是，从金融上掐断投机炒房的阴沟暗渠，增加炒房者的成本，降低他们的投资回报。另一个则是从财税上降低住房交易带来的财富增值效应。显然第一个目前已经能看到很好的效果，第二个房产税也在路上了。金融上稳了，要深入到土地以及原有的楼市规则上就会容易很多。目前楼市稳定可不是单纯的稳，长效机制也不只是说说而已，国内很多重大政策，通常字数越少、越模糊，实际上威力反而越大。楼市从长效机制提出后，就一直在行动。虽然目前在土地和原有楼市规则上的改变才刚刚开始，真正的实施深入还需要时间，但并不会停止。

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