长租公寓的本质仍然是一个“升级版的二房东”

旺盛的需求与未被充分改造的住房租赁市场，是长租公寓繁荣背后的现实基础。与此前仅仅充当信息中介的传统租赁模式相比，长租公寓一般会注入更多软因子，让租客住得“安宁”。从业主手里拿到房源后，会立即着手软装改造，从装修风格，到家具家电，再到智能管理系统，目的就是将不同层次的房源进行标准化处理，然后，以相对统一的定价策略进行出租，并扮演日常「管家」的角色，提供保洁、维修、网络等服务。通常，市场会以房源的集中程度将长租公寓划分为集中式和分散式两种，但不管是哪种类型的长租公寓，标准化的产品运营思路，都在很大程度上提高了出租屋的舒适性和便捷性，这对于80后、90后等主力消费人群来说极具吸引力。

并且，为了迎合年轻群体，一些长租公寓品牌还尝试通过健身房、咖啡厅等公共空间打造社区文化，帮助租户建立多层次的社交关系。显然，这不是一门轻省的生意，但长租公寓玩家们瞄准的是中国住房租赁市场的诱人前景，毕竟，这是衣、食、住、行这四大民生基石行业，唯一还没有被互联网完全改造的赛道。拥有14亿人口基数的中国，住房租赁市场规模同样惊人，根据楼盘网的数据，中国房屋租赁市场人数从2017年开始保持稳定增长，2018年为2.1亿人，预计2019年为2.2亿人，到2022年规模将达到2.4亿人。一个万亿级的市场，毋庸置疑，但从模式上来看，长租公寓的本质仍然是一个“升级版的二手房东”，公寓CEO金光杰在接受采访时也并不讳言，公寓最基本的盈利模式就是“差价”。作为行业较早的入局者，公寓已于11月奔赴纳斯达克，成为长租公寓海外上市第一股，但其招股说明书显示，过去几年，这门二手房东的生意“钱景堪忧”。

2017财年，公寓净亏损为2.45亿元人民币，2018年亏损继续扩大至4.99亿元人民币，到2019年上市前，半年已亏损3.73亿元。此前，上市时，很多报道都仔细核算过，按照6个城市共计97621间房的总盘子，青客公寓每出租一间房亏损3800元。事实上，这般情景，并非行业个例。拿近期正在筹备上市的公寓来说，招股书显示，自2017年以来，其过往净亏损超过41亿元人民币。行业排头兵自如也不例外，2015年～2017年的这三年间，便已亏损近13亿元。蹒跚学步负重前行财务层面，盈利难已是长租公寓普遍面临的硬伤，背后的原因不难理解。公寓们通过增值服务赚取差价的模式，看似简单，门槛也不高，但却是一个资本密集型的差事，“给个支点撬动地球”这句话，搁在长租公寓行业，那个关键的支点其实就是资本。众所周知，地产是高负债的行业，库存及周转压力巨大，是资本大鳄们的游戏。到了二房东长租公寓这，成本也是明晃晃的，租金、装修、人工、营销等先期投入都不容小觑，有时候我们真的需要尊重资本本身的力量，没有一定实力，这个摊子光搭起来都难。

可以说，长租公寓这行的真实门槛其实没有看起来的那么低，且，毕竟是中间商，房东房客两头受限，利润本就单薄，还随时可能面临房间的空置压力，周期再被拉长。如此一来，其实就两条路可走，要么通过规模效应撬动整体大盘优化来挤出盈利空间，要么巩固市场份额以提高定价权来获取充分回报。但目前租房3.0时代才刚刚开启，长租公寓的运营能力仍处于初级阶段，就单个玩家来说，完全达不到可以盈利的市场条件，更别提跨越经济周期的长期盈利。尤其是，目前整个行业正处于白热化的竞争状态，跑马圈地扩大市场份额是所有玩家的共识，这种情况下，别说提升定价权了，重金流血地想把持住自己的市场份额都相当困难。公寓为例，2018财年，光业务成本就高达10.15亿，连8.89亿的总收入都无法覆盖，很难说这里面没有同行竞争推动房源成本的因素。正是因为看起来门槛低，入局者众，到最后，整个行业企图通过增值服务谋取的微薄利润空间，可能相当程度上都被同业竞争侵蚀掉了，好在已经开始洗牌了。

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