房租普降，个税APP更新，年底租房市场又有新变化

　房租普降，个税APP更新，年底租房市场又有新变化

　　2018年房屋租赁市场并不平静，房屋中介大抢房源哄抬房租等事件层出不穷。在多个监管部门联合出手、重拳打击违规违法行为之后，年底的租房市场将迎来哪些变化？

　　年底租房市场进入淡季 退租率明显升高

　　临近春节，深圳房屋租赁市场需求普遍冷淡，成交有明显的回落。崔明炫从事房屋租赁业务已经有多年，他告诉记者，从去年12月开始退租的情况就不断增多，很多租客搬离城市中心区到相对偏远的区域，或者有些直接就租不起退掉，等过完年再做打算。

　　深圳美联地产销售人员崔明炫：到目前为止，我们因为接到业主放租的盘都比较多，都是很多说租客已经退租了，有的可能是提前退租这样子，退租的比例比去年(同期)上浮了10%。

　　深圳市民李女士的感受也特别明显，最近她所居住的小区，确实多了不少空置的房源。李女士和两个朋友合租在深圳南山的一个小区，去年八月份房租上涨了20%，大约50平米的小两房，每月花费约6000元。她表示，她所在小区两房的房租没有低于6500元的了，很多人都选择不再续约。

　　深圳市民李女士：这两个月大家过年要回家，然后顺便会有很多的房子退租。今年的经济形势不好，包括我很多同学也离职，而且我问了他们之后，他们都说没有很快要找工作的打算，就是回家休息一段时间之后，再回来找工作。

　　在调查发现，深圳多个区域都存在年底房子的空置现象，数量或多或少。甚至有些中介告诉记者，今年的退房率是近年来比较严重的。

　　记者：这边现在退房很多是不是？

　　深圳某地产销售人员：对对对，12月底的时候退的最多，12月底的时候有个管家过来跟我说，他说这几天退了二三十套房子，赶紧找找有没有客户。

　　根据深圳贝壳研究院统计，去年12月份深圳租赁市场成交量环比下降三成，同比下降近50%。基本上各区成交出现普遍下降，其中龙华、南山和罗湖成交缩减明显，环比降幅都超过30%，宝安、福田和龙岗成交环比下降超过20%。

　　年底租赁不容乐观 长租公寓库存增加

　　年底住宅租赁需求减少，退租现象大大增加，长租公寓的租赁情况也显得不容乐观，那么情况究竟如何呢？

　　从事租赁市场多年的王军告诉记者，从去年开始他们房源已经不是单一来自于业主放盘，来自于长租公寓集中放盘的房源也在逐年提升，随着年底退租现象增多，长租公寓的房源库存量也增加了不少。

　　深圳链家地产销售人员王军：自如或者说蛋壳的这种单间的出租，例如说我们区大概在600套左右的库存量，按照正常来讲基本属于满租的状态，但是从12月份开始，陆续退出了一百间左右的房子。

　　深圳万科长租公寓业务副总经理陈晓炜：年底11月12月份的时候，都会进入到一个比较淡的租赁季节。那从(2018)全年来讲，在年底的时候，我们出租率较我们旺季的时候，大概下滑了2到3个百分点。

　　过去一年多的时间里，先后有8家长租公寓品牌因资金链与经营问题而倒闭，整个行业洗牌加剧。业内人士表示，2019年长租公寓行业还会继续洗牌，有盈利能力且运营专业长租公寓企业会继续前进，而前期疯狂扩张、不注重盈利能力的公司可能会逐步出局，并购还会发生。

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁：我觉得从大的格局来看，因为这是一个属于出现问题以后，政策压下来以后，出现了这样一个调整的格局，我认为这是一个阶段性的调整格局，不影响大的市场走向。

　　岁末淡季房租普降 中介推出优惠房源吸引租客

　　去年上半年，包括深圳在内的一线城市房屋租金出现了一波明显上涨，随着年底进入租房淡季，各地房屋租金价格也出现了不同程度的下滑，面对年底租赁市场的需求下滑，一些房屋中介还推出了一系列优惠措施吸引租客。

　　根据中原地产统计数据显示，2018年深圳住宅市场租金基本保持上升趋势，截至2018年12月，全市租金为72.3元/平 月，累计上涨9.6%。盐田和福田租金领涨全市，盐田区租金累计涨幅达到13.9%。福田全市租金最高，租金为111.8元/平 月，2018年累计涨幅达到11.3%。

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁：我们知道过去租房市场、租赁市场是不被市场重视的，所以说大家的集中注意力，无论是政府开发商还是市场，都关注到这买卖市场，所以说导致它的租售比拉得很开。那么现在其实是租金价格，租赁市场是在补课的行为，是这么一个格局。

　　业内人士分析，去年以来房租价格出现大幅上涨，租赁市场底层供应大量减少造成供需失衡是一方面的原因，租房中介哄抬房源价格也是其中的推手。

　　深圳某地产销售人员：这里有90%以上的房源是二管家拿的，我们也是通过二管家拿房，因为他们不对租客，交给我们。这里你不用考虑这个价格，这里被垄断了，这里整个小区全部被二房东拿走，所有房源 90%以上，这里有四千套，只有三四百套是房东自己租的。

　　事实上，一些房产中介已经尝到了“抢房”的“苦头”。由于不少租房中介是在今年年中旺季时，为了抢占房源不惜高价签约，但随着租房市场进入淡季，这些房源并没有成为公司的利润来源，甚至还出现被折价出租的情况。

　　深圳某地产销售人员：我们2018年中，到九月份十月份的时候，租金应该是在两房7500(元)左右，现在7000(元)左右，原来一房一厅差不多6800(元)，现在已经6200、6300(元)了，等于掉了500元。

　　个税APP更新 房租个税扣除不用申报房东信息

　　在房租大涨的背景下，为了减轻租房一族的房租负担，今年1月1日正式实施的个人所得税专项附加扣除政策，规定住房租金可以抵扣个税，不料这竟演变成了租客和房东之间的博弈，也引发了房租上涨的担忧。事情的最新进展现在如何呢？

　　李琦是深圳福田某片区的中介，他告诉记者，前段时间已经有不少租客咨询房租抵扣个税的事情，同时还有部分租客在签租房合同时曾经拍过房东的身份证复印件，已经自己开始填报了。住房租金可以抵扣个税，但房东却担忧税务部门会根据扣除信息追缴税费。对此不少房东表示如果被追缴税费，将会追加到房租上。

　　深圳链家地产销售人员李琦：一般租这种一房一厅的租金，在4000到6000(元)之间，租客的收入，月工资大部分都是在10000到15000(元)，这样子比较多一些。假如说他能抵扣掉，1000(元)的免税工资的话，对于他来说省掉税可能也就是个几十块，或者说一两百块钱，相对于业主的话，他要多掏的税，就是这个的两倍或者更多。

　　深圳市民李先生：我当时就跟那个房东是沟通，我要把这个税要报一下，然后房东当时的那个态度也很坚决，如果我报这个税的话，他的这个费用我们俩一人一半，等于说我要替他支付一半的这个费用。房东说那如果你不承担这个费用的话，就换一家房子好了，就不要在我这住了。

　　深圳市民李女士：摊到我们身上每个人也就几十块钱，其实减这几十块钱的租金，对于我们来说就是杯水车薪。那我们去年的房租其实已经涨了一千块了，那今年的话我们是想说，就不去申报这个事情，可以跟房东去谈更低的房租。

　　面对个税改革引发的房租上涨担忧，1月20日，由国家税务总局开发的个人所得税App发布了最新版本1.1.3。与之前相比，新版本最大的变化是房屋租金选项中，房东信息无论填“组织”还是“个人”，出租单位名称、出租单位统一社会信用代码、出租人姓名、出租人身份证件类型、出租人身份证件号码等信息均变为选填。

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁：为了平衡租户和业主之间的关系，毕竟这个事情发生以后，我看到租户是很高兴能够抵扣个税，但是他遭遇到业主很大的抵触。这个矛盾如果是在政策层面上不给做解读，可能下步会爆发很大的矛盾关系，所以我觉得这个作为一个临时性的解读，然后缓冲这个关系，但是我认为其实这个解读，并没有从根本上解决这个问题。将来在一个恰当的时候，整个抵扣个税这事推进到一定阶段的时候，我认为可能仍然会启动征税，但它可能要走其它途径。