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去年以2442.9亿元土地出让金位列全国首位的杭州,在2019年开工第一天便拉开了全国“卖地”序幕。本次土拍成功出让四宗地块,两宅两商,吸金42亿元。
其中两块住宅用地:笕桥地块经过18轮竞价,由甘肃建总置业以总价171427万元竞得,折合楼面价23556元每平米,溢价率11%;大关宅地经过22轮竞价,由金翰控股以总价203056万元竞得,折合楼面价30559元每平米,溢价率20%。
作为备受关注的重点城市之一,此次杭州土拍并未出现市场担心的流拍情况,且发展商竞价还是比较激烈,楼面价溢价率最高达到20%。作为新年第一单土拍,对稳定市场信心意义重大。
市场仍旧理性
同策咨询研究中心总监张宏伟对时代周报记者表示:“杭州这个市场,目前品牌房企还是看好的,开发商也想趁现在地价合理回归,尽快去一些有价值、还能跑量的二线城市拿地。”
不过,与去年杭州市场同期数据对比可以看出,市场仍旧处于理性期。
以本次土拍出让的大关宅地为例。该地块位于杭州市运河CBD,周边有丰富的教育资源、商业配套,以及杭州地铁3号线香积寺路在建。但楼面成交价却比去年同期低了16.4%。去年同期,在大关宅地附近的龙湖大家项目,以“36556元每平米+10%的公租房+自持5%”的条件拿下。
根据易居研究院统计数据,2018年,碧桂园、中粮、中海、旭辉、万科、招商蛇口、华润等上市品牌房企均有在杭州拿地,其中中海更是全年拿地5宗,华润拿下4宗。
但与去年相比,杭州新年第一拍,大型开发商集体缺位,竞投多为本地发展商。
张宏伟认为,目前大多数开发商还在等待更好的拿地机会。去年下半年,在高杠杆压力下,一众负债率较高的龙头房企出于战略考虑,拿地热情下降。
类似观点在中国指数研究院分析报告亦有所体现:2018年大型优秀房企补仓趋于谨慎,新增土地储备较去年同期有较大的幅度下降,其中万科、碧桂园、保利拿地金额位居前三,但拿地节奏有所放缓,保利相对较积极,拿地结构更趋均衡。
另外,今年杭州在推地力度上,似乎也有所减弱。
根据杭州2019年1月土地出让招拍挂信息梳理可以发现,今年1月杭州大部分出让的土地都位于城区,今年开局的两块宅地更是位于中心城区地块,但是大多数以商业和工业为主,全月累计拟推出的31宗地中,仅9宗宅地,远低于去年1月的29宗宅地,而且杭州在去年1月推地潮中,位居涉宅地第二推地大户的“临安区”,竟无其身影。
张宏伟表示,虽然今年一月从杭州的推地情况来看,同比去年1月有所减少,但根据推地规律,一般上半年少,下半年多,而且在增加供应稳定市场的指引下,预计全年总量还是较去年有所增加。
下半年拍地难现趋势性好转
此外,本次土地出让楼面价较2018年均价有所上升,但溢价率并未升高。
中国指数研究院2018年中国300城土地交易情报显示,2018年杭州共计出让120宗宅地,楼面成交均价16060元每平米,溢价率27%,高于本次土拍溢价率。
张宏伟判断:“在当前经济大的下行趋势,以及房地产的进入下行调整周期的影响下,土地市场的表现很难出现趋势性好转。”
张宏伟指出,今年房地产市场、土地市场很难迎来好转。“预计接下来土地市场、交易市场可能会更糟,尤其是一季度、二季度,大幅度降价、房企资金链问题随时可能出现。在流拍方面,预计上半年土地流拍情况难以取得好转。但可能会产生结构性变化,一二线城市土地流拍可能较去年同期降低,而三四线城市会大幅增加。三四线城市的下行趋势在2019年会更加明显。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,从现在的情况来看,预计2019年上半年房地产市场会延续最近的冷淡情况,到了下半年才可能迎来回暖的契机。
责任编辑: Even99
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