谁动了租房市场的奶酪?

　　国家政策调控狠挤房地产泡沫，高房价刚刚从人们的视野中淡去，房租上涨又开始牵动着广大年轻一族的心。

　　近日租房市场躁动租金连续上涨，根据《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内，而深圳(楼盘)、北京(楼盘)的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

　　北京市住建委昨日集中约谈主要住房租赁企业负责人，要求不得哄抬租金抢占房源。但资本已经瞄准租赁板块，中银国际表示，上周末关于北京房租上涨一事的预热，住房租赁市场或将迎来一定的发展空间，相关概念或将有所表现。

　　今日住房租赁板块果然开盘大涨，龙头市北高新(600604,股吧)涨停，东易日盛涨9%，三六五网(300295,股吧)、我爱我家、世联行(002285,股吧)纷纷大涨。

　　图/wind

　　住房租赁市场缘何燥热?

　　在中央倡导“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。随着中国房地产调控的不断加速，“房住不炒”的理念已经逐步深入人心，各地更是纷纷出台租赁政策，“租售并举”“租售同权”等等政策无不在利好着租赁市场。

　　过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆(楼盘)、西安(楼盘)、天津(楼盘)、合肥(楼盘)等二线城市，涨幅全线超越北上广。

　　贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

　　规模化租赁企业想在这风口处迅速抢占先机，“跑马圈地”也正式进入了白热化的状态，这无疑加剧了整个市场的供需紧张。一套原租金为6500元的房子，经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”，房租被硬生生被抬高到9000。

　　目前处在风口浪尖上的胡景辉也表示，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

　　但是自如、蛋壳等表示“这锅不背“。自如官方声明长租公寓不具备影响操作整个租赁市场的能力。我爱我家官方发声，导致近期房租上涨的原因是多样的，CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的重要原因。

　　长租公寓该背锅吗?

　　目前舆论都指向魔方、蛋壳、自如、新派等长租公寓运营商，为争抢房源哄抬价格。但中信证券(600030,股吧)研究观点称，集中式公寓企业，无论其经营模式如何，都不可能拉高社会的租金水平。

　　因为集中式公寓企业的房源，罕有存量住宅房源。换言之，很少见到集中式长租公寓企业去收购一整栋在租的住宅楼，用以作为房源。既然集中式公寓的提供商所提供给社会的供应，几乎全部都是增量的，用以租赁用途的供应，那么集中式公寓无论定价如何，都起到了分流社会租赁需求，平抑房屋价格的功能。

　　之前提到的加剧房租供需矛盾的跑马圈地，真的推动了房租上涨吗?

　　拿房成本升高，首先受到影响的是长租公寓运营商本身。即便是资金实力雄厚的长租公寓运营商，也不能无视节节高升的拿房成本，从产业链的角度出发，成本最终由租客承担，但此过程中，运营商自身也会活得更艰难。

　　猫宁公寓联合创始人罗立华告诉第一财经，“此前一个较优质的长租公寓项目，3年到3年半左右就能，但现在要4年到4年半，也有可能更久。这样的行情，小企业很难支撑下去，但有资金优势的大企业能撑得更久。”

　　潘石屹也在昨日潘谈会中提到，长租公寓很难赚钱，哪怕价格再翻两番，都可能亏本。他进一步解释：“如果是从银行贷款来的利息，按照银行的基准利率是4.9%，但是需要5%、6%才能拿到贷款，把款贷过来建成公寓再租出去，回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。”

　　纵然是有资金优势的大企业也不敢轻言盈利，因此在面对外界关于长租公寓推高房租的指责中，运营商不免叫屈。

　　房租未来还涨吗?

　　从租金收入比的角度看，2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，但仍处于30%以内的合理范围。

　　中信观点称，CPI 中的租赁房房租变化，是衡量全国房租变化的重要指标。目前来看，全国租赁房敬价格稳定，上涨压力不大。整租租金可能会低估市场的租金涨幅。分租，可能带动单位面积的租金上升。

　　胡景晖建议，通过全国住建系统建立房屋租赁指导价，每个月以各种平台进行公布;如果有了指导价，出现异常交易，老百姓(603883,股吧)可以向政府举报，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消资质;住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制，严格监管进入长租公寓领域的资本。

　　这是一个资本游戏，运营商和租客一同承担房租上涨的压力。“但房东不会是最终赢家，如果项目无法运营下去，运营商把房源退回房东，而房东自身又不具备运营能力，会造成资源浪费等一系列化学反应，一个不良行业生态中不会有赢家。”罗立华说道。

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