房产商与客户交流是为了安抚？？？

　　参加“圆桌会议”的嘉宾：

　　嘉兴万科营销负责人 李鑫钢

　　祥生·玖熙花苑营销经理 郑秀丹

　　中洲策划经理 方舟

　　世合理想大地销售总监 方履泰

　　佳源集团旗下嘉兴国源公司总经理助理 江晴

　　艺墅家花园营销总监 惠雪飞

　　鑫控·吴越学府销售经理 姚勤

　　毗邻上海的嘉兴，曾一度被认为是一碗“温吞水”，过去的5年，嘉兴的房价一直处于省内的“洼地”。

　　从去年开始，上海外溢客户的到来以及《长江三角洲城市群发展规划》发布、设立浙江省全面接轨上海示范区等消息给嘉兴点燃了一把又一把的火，在房价节节攀升的同时，众多外来房企也纷至沓来。今年，在限购、限贷、限售等背景下，外来房企大鳄看好嘉兴的情况依然未改变。但与此同时，楼市中各类负面消息频现，在一定程度上造成了购房者的心理恐慌。

　　市场“泥沙俱下”，究竟谁能保持开发品质楼盘的初心?

　　为承担市场监督者的重任，努力为购房者和房企构建起良性互动的平台，南湖晚报、网易房产、正略营销联合举办了“逐鹿嘉兴·王者荣耀”系列活动。而在刚刚结束的第二阶段活动，即“专注匠心，尊重嘉兴生活细节”实力房企楼市面对面系列线下对话活动中，主办方邀请了万科、祥生、中洲、世合、佳源、鑫控、宏普盛丰这些房企的相关负责人来与热心市民一起热聊楼市话题。

　　这些楼市问题的答案你“get”到了吗?

　　在“房产灵灵灵”的微信群里，市民“小麦”说：“要是能把谈话内容整理成文字，大家看得到就好了。”

　　也许，你和“小麦”一样错过了这3场活动，不过没关系，晚报为你记录下了现场话题，来为你“划重点”。

　　【万科说】

　　市民：万科在带装修方面是如何满足客户需求的?

　　李鑫钢：万科已经有20年成品装修的经验了。如何满足客户的需求，这也是万科一直在思考的问题。我们每过半年就会做一次需求的调查和反馈，会尽量去听客户的声音，根据营销的需求改动产品设计。万科的采购体系内有非常多的供应商，他们本身也会做非常多的研发，会有新产品推出。成品装修是大趋势，但也是众口难调的，我们推出了“美好家”，既能满足客户的普遍需求，也能尽量满足客户的个性化需求。

　　市民：听说万科给员工的价格和对外的售价有1000元/平方米之差?

　　李鑫钢：员工内部购房的价格和对外售价有差别的情况，在万科所有的项目中都不可能出现，我们在销售的过程中是统一定价的。

　　市民：现在不少中介在说，加价15万元或20万元能帮忙买到荣安万科·香樟国际或是万科·中环公园的房子，这是真的吗?

　　李鑫钢：我们也听说了，现在外面有很多中介在说加价就能帮忙买到万科的房子。不存在这种情况，大家千万不要相信。万科之所以能做到行业领先，就是因为这么多年来的操作都是非常规范的。如果你有买房子的需求，还是应该亲自去售楼处。

　　市民：你觉得在现在这样的行情下还能买房吗?如果买的话，应该更关注哪些方面的因素?

　　李鑫钢：虽然现在行情很火，但我想提醒市民仍需要冷静。如果你买房是为了改善居住条件，或是认为未来还有上涨的空间而做一部分资产筹划，这当然是无可厚非的。但是，现在的行情之下，如果你真的要选择这套房子的话，更多的还是需要关注品质、服务等方面的内容。如果你的房子买来是自住的，未来的10年甚至20年时间里你就会住在这里，所以房子涨了多少钱与你的生活没有必然联系。但如果房子质量不好，后续服务也不好，居住体验就会不好。这些才是你买房真正应该考虑的事情。

　　【祥生说】

　　市民：祥生的江南新语项目卖完了吗?如今在售的有些什么项目?

　　郑秀丹：在祥生“立足杭州、生辉上海、深耕苏浙皖”的城市战略布局中，嘉兴是重要的长三角棋局布子，有着里程碑式的发展意义。数月之间，祥生接连强势出击，重磅入嘉，祥生·江南新语、祥生·玖熙花苑、祥生·悦澜湾，吹响三足定鼎号角。祥生·江南新语项目在今年5月已全部卖完，市本级在售的是祥生·玖熙花苑，未来还有近1000套的供应量。

　　市民：祥生·玖熙花苑车位捆绑销售吗?

　　郑秀丹：我们会建议业主购买车位，但不强制，因为随着私家车的增加，未来停车会是个难题。

　　【中洲说】

　　市民：请问中洲·花溪地什么时候开盘?项目的核心竞争力是什么?

　　方舟：花溪地属于改善型的高端楼盘，建筑形态以多层、小高层和高层为主，面积段为89平方米至132平方米。目前，开盘时间尚未确定，初步计划在7月底或8月初。

　　我们项目的核心竞争力应该是“环境+学校”。从环境来看，项目三面有河流或绿地，北侧为市政公园，西侧有18000平方米的曹家桥港绿地公园，南侧为市政规划的综合生态公园。而在小区内部的景观方面，空间上采用“两轴”设计，将居住区内外景观有机结合。学校的话，附近就有嘉兴市实验小学科技城校区。

　　市民：中洲之前在嘉兴没有开发过项目，我们也不清楚你们所开发的楼盘的品质如何，你能就产品品质做一下介绍吗?

　　方舟：中洲控股，创立于1984年，为主板上市公司，是首批获得国家房地产开发一级资质的企业之一。中洲控股锐意进取，2016年进入上市房企发展速度五强及房地产上市公司综合实力五十强榜单。我们深耕的区域主要是中国经济发达的地区，比如长三角、珠三角、环渤海、重庆成都一带。在别的城市，我们开发的项目也大多是高端的标杆项目，而花溪地作为中洲在嘉兴的重要项目，从景观设计到建筑形态的呈现等方面，我们也进行了多次论证，历经20多稿，反复推敲。对于建筑品质，可能要到交付后才会有一个更直观的感受。

　　市民：中洲·花溪地项目到时候的开盘方式是怎样的?

　　方舟：我们暂时未定开盘的具体方式，但肯定会按照正常的程序操作，做到公平公正，我们也计划引入公证处，上海在采用这种方式。房源更名要去上海公司的总经理那边审批，他与嘉兴这边的客户是没有任何关系的，所以会严格把控更名，大家可以放心。

　　另外，前一段时间，我们也被中介带来的问题所困扰，举行了新闻发布会阐明了我们的观点，我们与嘉兴本地中介是不存在任何关系的，我们的项目在嘉兴，嘉兴客户永远是我们最重视的。

　　【世合说】

　　市民：拿到预售证后能否捂盘?好几个楼盘老早就能上市了，却一直没开盘，另外，你们世合的房子是否存在自持的情况?

　　方履泰：拿到预售证之后不能捂盘。但是，房企可以选择不拿预售证，先盖房子，再根据市场情况来决定什么时候推向市场。

　　世合是百分之百没有自持，目前已销售超过1000套，其中30%是嘉兴客户购买的，70%是上海客户购买的，其中大部分是新上海人，进城工作、出城生活是一种模式。也有市民担心上海人不来住，第一期的至善里已交付完毕，有60%的客户已开始装修，三四十户人家已入住，这些都是上海人。而且，这里交通比较便利，到万达广场

　　市民：世合理想大地的品质如何?是否存在与中介合作的现象?

　　方履泰：世合理想大地的房子绝对是用来住的，不是用来炒的，我们有一个硬性规定，客户买了房子之后严禁更名，非要更名就没收定金。至于项目品质，我简单举个例子，我们公司的最高领导现在就住在我们自己的项目里，住在自己盖的房子里。现在项目越来越完善，不管是农业、商业、学校还是其他配套，大家都会慢慢看到。世合不是开发商，是城市运营商，我们不是在做一个盘，而是在造一个镇。“我们每到一个地方不在意能带走什么，而更在意能留下什么”，这一直是我们公司的理念。

　　现在不对等交易频频出现，对于中介市场，应该做一个彻底的整治，世合绝对没有“二手号”的情况，一个号对应一个名字，不能更名。对于客户来说，买我们的房子可以一次性付款，也可以贷款，没有做任何限制。

　　市民：如果不落户，能在世合的学校上学吗?

　　方履泰：当然可以。世合理想大地的教育板块规划7所学校，其中3所幼儿园、2所小学、1所中学、1所国际学校，打造从幼儿园到高中的体系。世合开办的第一所小学今年将迎来第三届学生入学，我们有外教授课，每周的英语课程不少于40%。

　　【鑫控说】

　　市民：吴越学府是毛坯房吗?是否能贷款?大概什么时候开盘?

　　姚勤：从6月1日开始，临时售楼处开放。作为开发商，整个销售有一个进度，目前尚未收到关于开盘的具体方案，带装修的问题以及贷款问题到目前仍未收到指示。按照计划，预计在8月底开盘。

　　市民：大家对鑫控不太了解，你能介绍一下吗?另外，鑫控有在嘉兴长期发展的打算吗?吴越学府在设计户型时有没有了解嘉兴市民的需求呢?

　　姚勤：鑫控集团是中科院的下属企业，是一家央企，嘉兴市民可能比较陌生，但苏州市民就不陌生了，我们在苏州开发了很多高端楼盘，比如俪珠华庭、吴越锦源等。我们集团一直立足于精品地产服务商的愿景，从购房者的角度去考虑产品，我们做的产品是比较人性化的，占地面积11万平方米，总建筑面积33万平方米，由11幢高层和17幢洋房组成，规划2092户，容积率为2.2，小区全人车分流，户型面积为90平方米至140平方米。洋房是8层带电梯的，基本都是电梯入户的，面积为120平方米至140平方米。在设计产品之前，我们也做了详细的市场调研，了解了嘉兴市民对房产品的需求。这是鑫控在嘉兴的首秀作品，尽量做到体现央企的实力、表达央企的诚意，并希望能在嘉兴长期发展。

　　市民：鑫控是否有上海分销?

　　姚勤：我们尊重嘉兴市场，既然项目在嘉兴，还是要立足嘉兴。

　　【佳源说】

　　市民：据我了解，佳源目前在嘉兴市本级在售的只有优优华府项目，后续是否考虑继续拿地开发?

　　江晴：佳源集团目前在中国房地产开发企业中排名第39位，在省内排名第二，当下市本级在售的是优优华府项目。嘉兴是大本营，虽然目前在售楼盘少，但会关注所有政府推出的地。希望大家继续关注佳源集团，我们会把更好的产品带给大家。

　　市民：优优华府项目马上要加推了，在配套上有哪些特色?售价是多少?

　　江晴：优优华府位处嘉兴西南门户，去年底我们摘下了这一地块，地块本身的特质是有原来的世茂花园大酒店，后续我们会将其保留下来作为配套，会有游泳池、健身房、佳源食堂、佳源洗衣房、超市等。作为第四代产品，优优华府在景观上做了一些突破，在用材上精挑细选，项目规划打造26幢电梯宽景洋房。1.5的超低容积率媲美别墅居住区，绿化覆盖率高达55%，3000棵几十年原生态大树错落布置在优优华府的每一个角落。另外，佳源无论是在嘉兴还是在外地，基本都是使用自己的物业来为业主提供优质的服务。从目前来看，优优华府可能有些偏，但是这个区域过几年可能也会像巴黎都市所在区域那样繁华。第一批房源已售罄，接下来马上会加推，面积段是93平方米至119平方米，上次开盘的均价约为10500元/平方米。

　　市民：优优华府项目是如何避免噪声影响的?

　　江晴：这也是一个现实的问题。在拿这一地块时，我们就考虑到了周围有高速路，虽然优优华府的户型是93平方米、99平方米、119平方米，但我们仍把该项目打造成了第四代的高端产品。为了避免噪声影响，我们已与高速公路管理部门沟通好了，要在高速口做隔栏、隔音屏，这也增加了成本;在项目本身，我们做的渠化也有隔音效果，地块上原有的大树会移到最外面一圈来隔音;在项目的用材上，我们采用了三层中空玻璃。

　　【宏普盛丰说】

　　市民：艺墅家花园的叠加别墅什么时候开盘?价格大概是多少?

　　惠雪飞：艺墅家花园坐落在秀洲区，属于秀湖板块，目前公司在嘉兴只有这一个项目，而且已接近尾声，仅剩10多个商铺以及176套叠加别墅未售。叠加别墅面积在160平方米至270平方米，开盘时间尚未确定，价格预计在13000元/平方米至14000元/平方米。如果有机会的话，我们也希望在嘉兴再拿一块地与大家见面。

　　市民：你怎么看待上海分销?

　　惠雪飞：找分销其实是市场决定的，本地能消化的话，我相信大部分开发商也不希望找上海分销。现在有些市民将开发商“妖魔化”了，分销公司的利润点其实高于开发商，业内称之为“海盗”，分销并不是开发商愿意选择的。

　　艺墅家花园剩下的叠加别墅是产品，而且面向的客户也是有一定阶层的，靠本地市场应该就能较为轻松地实现去化，不需要借助分销。

　　市民：现在有些房企卖房子要加车位、加装修、加储藏室，你怎么看?

　　惠雪飞：艺墅家花园没有这么做过，但是现在确实有些同行有这样的做法。市民需要关注一件事情，就是开发商这样做是不是无奈之举。

　　比如，有些开发商要求的是快速去化，那肯定会放低利润点，一年的周期内广告成本、财务成本等相对低。还有些开发商拿地的楼面价已经达到了10000元/平方米，现在让其卖10000元/平方米就不可能，土地成本、建安成本、税务成本、人力成本、营销推广成本等摆在那里，政府限房价，面粉比面包贵，那就只能额外加价。

　　对于市民来说，今后买房时需要关注的是，土地是什么时候拿的，售价是多少。关于加车位、加储藏室、加装修，还是需要区别对待的。

　　让到场的房企倾听市民的心声

　　参加3场活动的市民从职业来看，有医生、公务员、教师、个企老板、企业职员、自由职业者等。

　　从事酒店管理的王女士受邀参加了这次的交流活动。

　　聊起买房的经历，王女士有一肚子的苦水要倒，“本来没准备买房，现在，我也没想到自己会抱着这么恐慌的心态想要买房。每个周末，我和丈夫都在各个楼盘的售楼处转悠，不管是售楼员还是中介，都说再不买又要涨价了。深更半夜去排队，还要摇号，总之现在买房一点幸福感都没有。”

　　王女士的话引起了其他参加活动的市民的共鸣。市民姚先生就说，现在房子的备案价和实际成交价之间的差距太大了，一些房企要求购房者全款购买，还要绑定销售车位或者带装修交付。

　　在让房企听到自己心声的同时，不少市民也提出了中肯的意见和建议。

　　热心市民毛先生说，在楼市红火的情况下，希望开发商能保持初心，保证产品的质量，“只要质量能过关，环境还可以，物业跟得上，价格稍微高一点我也能接受。另外，我也希望后续开发商能在房屋层高上稍微提高一点。”

　　“其实，除了地段、开发商实力、产品的品质等因素外，物业也是现在市民越来越看重的因素，希望开发商能引入好的物业团队。另外，在销售方式上能否真正考虑消费者的需求?比如，在带装修方面能否让客户根据自己的需求来选择想要的装修风格或者搭配的产品?”市民杨先生建议。

　　市民张女士说，之前有媒体时隔4年回访两个楼盘，发现一个楼盘环境整洁，汽车、电瓶车有序停放，物业服务也好;另一个楼盘到处贴着小广告，绿化也死了，地砖破了也没人管，“房企想要在嘉兴扎根就要做品牌，希望多关注老百姓的需求和自身未来的口碑，在打造项目时要抱着‘自己家人住’的想法。行情瞬息万变，在低谷的时候，良好的形象就是竞争力。”

　　市民吴女士说，之前某楼盘开盘，200多套房子，一半都没卖掉，很难想象后续那家房企会如何卖房子。所以，她希望房企能准确定位，给出普通老百姓能接受的价格。

　　第三阶段网络直播

　　主题论坛将启幕

　　关心楼市的你也许错过了前期的活动，别着急，接下来还有“木佬佬”活动等你来参与。

　　从下周开始，“逐鹿嘉兴·王者荣耀”系列活动将进入第三阶段。主办方拟举办3场“百家争鸣，城市发展新生动力”网络直播主题论坛，所有直播内容将在网易嘉兴房产“楼视直播”特色栏目中呈现，你可以扫描二维码观看。

　　其中，第一场活动的时间已确定——7月24日晚上7点，主办方将邀请万科、鑫控这两家房企的相关负责人到场参与直播。另外两场直播的时间初步定在7月26日和8月1日的晚上7点，参与的嘉宾分别是中洲、世合、祥生的相关负责人，以及佳源、宏普盛丰的相关负责人。现场会有哪些观点碰撞?不妨让我们拭目以待吧!

　　而预计在8月5日至6日，主办方将在嘉兴日报报业传媒集团举办为期2天的“2017品牌实力房企王者盛会”，参与本次评选活动的8家品牌房企将进行现场展示。其中，5日上午将举办“2017嘉兴房地产企业实力排行榜”承诺签约授牌仪式，各大房企联合签署发布《实力品牌承诺书》，共同对建筑产品的品质、房源销售的公开公平等方面作出承诺。