2017三四线城市空置房数量多的惊人！

先来看几个数据，2015年末商品房待售面积7.18亿平方米，全国惊呼库存严重。之后是降息降准、取消限购、降低首付、制造等一连串去库存的大力度措施。最终效果惊人，2016年全年商品房销售面积15.7亿平方米，是库存的两倍。这下库存该消化干净了吧，结果，2016年末还有库存6.95亿平方米，仅比2015年末下降3.2%。顿时感觉智商不够用了，原来房地产库存是卖多少就可以新增多少，如果不是为了去库存的数据好看，怕是这库存数据还得增长。如果以桃子来比喻房子，库存只计算柜台上在卖的，而不计算筐里的，这种库存计算方法，作为农民的我实在看不懂。

算了，看懂了又有什么意义呢，反正占据优势的有力量的阶层关心的是房价不能跌。普通百姓不过是被动的跟随罢了。话说回正题，今天要说的是三四城市的房屋空置率。

中国特色空置房——“候鸟房”

2016年全国有流动人口2.92亿，这些人绝大多数都是从小城市流向大城市。他们中有很大一部分是在家乡买房，而去异地经商或者上班。这就造成了一大批房产的空置。由于这些房子是自住的，春节回家还要住，所以一般是不出租的，而成了全年空置、春节住几天的“候鸟房”。这些候鸟房产生的背景是由于户籍原因，租房难以满足公平的上学和生活权利。

三四线空置房数量惊人，有预测达到10-20亿平方米

现在全国人均住宅面积已经达到40平米了，是该好好问问房子数量到底饱和了没有。作为一种大型的影响万千人生活的商品，房地产最关键的存量数据、库存数据、闲置数据却总是三缺二。也就是反映是否需求饱和的存量数据(已经有了多少房子)一直不清不楚，反映是否存在过剩的空置量数据一直隐晦不详。一些民间的机构，做一些抽样调查，得出的结论是房地产总体的空置率在22%-26%之间。这样的空置率在一般市场经济国家，房地产价格肯定持续下跌，但是在具有各种特殊性的中国房地产语境下，却可以迎来2016年的价格普涨，只能说看不懂。

这么多空置房为什么不能降低房价呢?在三四线城市，人们买房绝对首选新房，所以空置房对房价的冲击作用有限。还有就是房子的持有成本极低，空置房水电气费用基本没有，持有一年仅仅需要付一点儿物业费而已，在三四线城市，物业费在0.5-1.5元之间，一年下来不过几百块到千余元而已。最重要的是，在普遍相信房价至少不会跌的心理预期夏，持有等升值的心理占据主导。所以，一旦房地产拐点出现，房价下滑成为普通认知，那么房价就会在库存巨大+空置量(过剩)巨大的双重压力下，一泻千里。

至于这个拐点什么时候出现，那就要看美元加息缩表的速度了。现在美联储的基准利率是1-1.25%之间，而上一次加息周期(2006年)一直加息到5.25%。美元加息会造成资金回流美国，为了留住资金，世界各国也会跟着加息，从市场上抽回多余的货币。2017年6月末，人民币M2余额达到163.13万亿元，大约24万亿美元，超过GDP的两倍多。很明显市场上的人民币太多了，才造成房地产等资产的价格过高。在这种情况，人们会觉得资产高价不可持续，只要一部分人高价卖掉房产或者一部分外资变现汇出，就可以迅速把外汇储备耗光。那样的话就不是人民币贬值这么简单了，而是出现系统性的经济混乱。这也是为什么最近一直强调金融稳定的原因，甚至在一行三会的基础上还成立了金融稳定发展委员会。

而且最近动作频频的限售、限购和发展租赁市场以及推进户籍制度改革，其最终目的就是让房地产价格早稳定中缓慢下降，实现软着陆。