嘉兴调控升级市场逐渐理性 明年再战

还有不到两个星期，2016年就将与我们告别。回望这一年的嘉兴楼市，用“过山车”来形容似乎一点都不为过，从年初的平淡到年中的狂热，又从“银十”开始渐渐回归理性。关注嘉兴楼市的人肯定知道，楼市回归理性和两个政策息息相关：10月，嘉兴出台“嘉五条”;12月，又出台限购政策，这也让嘉兴成为浙江省首个限购的地级市。

  在调控政策不断加码的当下，新房和二手房市场的情况到底如何?土地市场是否已经热度消退了?往年开发商为冲刺年度任务做的**促销活动今年是否还有?市民的购房计划受到影响了吗?连日来，记者对各类市场主体进行了走访。

  调控升级，市场逐渐理性

  在“金九银十”交接点，北京、上海、天津等一、二线城市接连出台楼市新政，这也意味着从2014年开始的多轮楼市宽松刺激政策正在逐步收紧。11月底，上海又发布了最严房贷新政，提高首套房首付比例，并实行“认房又认贷”。就在当天，天津也对楼市调控政策进行加码。其实，从10月到11月，全国不少一、二线城市都在对楼市调控加码，部分三线城市调控政策也有所加强。

  在此背景下，嘉兴市场如何调控备受市民关注，在12月3日，嘉兴楼市终于“放大招”了——正式实施住房限购政策。该政策明确，在市区范围内暂停向拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

  记者从南湖晚报嘉房网获悉，其实，“嘉五条”出台后，商品房成交情况已经按下了“降温键”。11月，市本级成交各类商品房3546套，环比减少23.2%，其中备受关注的住宅成交2051套，创下今年3月以来的单月成交量新低。而限购政策的出台对楼市的影响无疑更加明显，12月第二周(12月5日～11日)市本级成交各类商品房508套，与前一周的1121套相比下降54.68%，降幅过半。上一周(12月12日～18日)成交各类商品房454套，环比再次下降。其中普通住宅208套，环比下降了21.8%。从成交均价来看，普通住宅为7440元/平方米。

  此前接受采访时，嘉兴正略营销联合创始人常明日表示，限购政策的核心目的就是让市场趋于平稳，“新政欢迎外地人来嘉兴安家落户，满足自住需求，但是一旦出现了投资甚至是投机需求，进而产生泡沫的话，就要把它挤出去。如果这次的限购政策力度不够，政府肯定还会有更严厉的政策出台。不过，从目前的市场反应来看，限购已经达到了一定的效果，嘉兴市民以及周边城市的人开始冷静下来，市场也逐渐回归稳定。”

  明年再战，开发商的共同选择

  2016年，还有11天就将宣告结束。往年年底，各大售楼处、开发商都是**不断，为冲刺年度任务而做着最后的努力，今年同样的情景是否会上演?记者昨天在禾城各大售楼处兜了一圈后发现，今年年底不见特价房，不见各种存*活动，就连房源也罕见。那些手上有“余粮”的楼盘纷纷放慢了推盘节奏，各大房企大有“休战”之意。

  究其原因，相关业内人士表示，今年前11个月，嘉兴商品房总成交量已超过4.5万套，其中住宅近3.4万套，已创下了历史新高。虽然第四季度政策接连出台，商品房成交有所放缓，市场也逐渐趋于理性，但不可否认，前三季度，无论是本就抢手的热门楼盘，还是一些曾经滞销的项目，都被抢购一空，大部分的楼盘在一片大涨中顺风顺水地提前甚至超额完成了年度业绩指标。“前三季度销售的**，再加上近期购房者的观望情绪严重，是大部分开发商选择放缓节奏的主要原因。”有开发商如此透露。

  这一点，从开发商的推盘情况就能看出端倪。资料显示，去年12月，嘉兴楼市有近10个楼盘推新，而今年同期，嘉兴楼市预计推新的楼盘仅4个，眼下12月过去大半，仅有2个楼盘已加推。另外，截至12月15日，今年市本级已成功出让29宗涉宅用地，但其中已入市开盘的仅有4宗，未开盘的宅地中大部分尚没有明确的推盘时间表。

  不过，“嘉五条”和限购政策似乎并没有影响开发商拍地的积极性。在限购政策实施后的12月首场土拍上，上海深长城(中洲控股)竞得了位于御上江南东岸的2016南-023号地块，成交单价11400元/平方米，楼面价5700～7600元/平方米，溢价率83.87%。这一价格超过了10月26日苏州鑫联嘉置业首次进入嘉兴拿下的同样位于科技城板块的2016南-017号地块，当时的成交单价为11080元/平方米。在本月15日的第二场土拍中，万科再次深耕中环，荣盛上元也再下一城。

  接受采访时，这些开发商均表达了想要深耕嘉兴的决心。常州荣盛上元投资发展苏南区的相关负责人刘亚平介绍，虽然这个月嘉兴出台了限购政策，市民的观望情绪比较浓，“但是我们依然对嘉兴市场充满信心。想要在嘉兴长期发展，必须有一定量的土地储备，目前我们在嘉兴已经有4个项目了。”

  挤出泡沫，未来市场将更健康

  当然，这段时间表现平稳的不仅是一手房市场，存量房市场也如此。

  鼎好房产的总经理全其根介绍，今年5月以来，嘉兴楼市外来投资比重过高，政策出台以后，对于抑制这些外地投资客能够起到一定的作用，“从目前的情况看，我们各家门店的二手房成交量已经略有减少。不过，政策不仅限制了外来投资客，部分在市本级工作的外地人，也就是我们常说的新居民的改善性需求也受到一定制约。比如，我们之前接待的一位客户小陈，他是江西人，户口没有迁到嘉兴，前几年在嘉兴买了一套小房子，现在他们家的经济条件改善了，想再买一套大房子，却受政策影响无法购买。”

  市住房保障局的相关负责人表示，限购政策保障了有创业创新等需求的外来购房者在嘉兴购买首套房，对有投机行为的外来购房者坚决说“不”，对本地购房者的影响并不大，从目前的情况来看，市住房保障局相关业务的受理量保持平稳态势。

  政策面的变化也导致了人们心理预期的变化。“限购政策主要是为了压制炒房的外地购房者。不过，近期政策不断出台，大家的心理肯定发生了变化，毕竟大部分人有‘追涨杀跌’的心态，现在不急着买房的市民肯定不会匆忙下手，所以我猜测房价应该会暂时保持平稳，甚至有小幅下滑。”原本打算近期买房的市民张先生说，他打算再等等看。

  后续，嘉兴的房价是否会出现大起大落呢?“明年的商品房成交情况应该会以平稳为主，成交价格预计也不会大起大落，而是总体保持稳定。当然，不排除部分区域、部分楼盘的价格发生波动。总的来说，应该是优质优价，品质差的楼盘价格会下滑。”全其根建议，市民要谨慎选择。

  常明日则表示，限购必然会给嘉兴楼市带来相当长一段时间的低迷，但是从长远看，无论是对城市发展还是对房地产业都是利好，购房者和开发商也都能从中找到机会，“而且，挤出泡沫之后的市场，也许更利于开发商做出精品。”