嘉兴房贷利率大概率要上浮？这一变动将带来众多影响

壹

最近利率上调的事情传的沸沸扬扬，颇有点山雨欲来风满楼的架势。事情的起因是人民银行成都分行在6月14日发通知要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。

这个通知经证实为“口头通知”，属窗口指导，没有正式文件。在利率上浮的消息不胫而走后，很多城市“人人自危”。没想到，杭州来的这么快。

据杭州都市快报称，杭州某银行已开始上调首套房贷利率，从基准上浮5%调整到上浮8%。不过杭州方面，这个还是个例，其他银行暂未做调整。

无独有偶，在半个月前，南京就已经率先调整了房贷利率，上浮比例同样是，首套最低上浮15%，二手房最低上浮20%。这与此前南京首套房利率为基准上浮5%的水平有了较大上浮。

总体来说，这仅属于个别城市的房贷利率的调整，不具有全局的指向性。

贰

根据融360发布数据，2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，较上月下降6个基点即0.06%，首套平均利率连降半年，目前已经降至2018年以来最低水平。

从融360的报告来看，5月全国房贷利率整体来看继续下调，但在具体城市上，房贷利率的表现是呈现差异化的。比如上海、广州、深圳，这些一线城市普遍下调，但二线城市房贷利率涨跌不一，南宁、青岛、南京等部分二线城市房贷利率出现了阶段性回升现象。相关报道也指出，苏州、广州、南宁、扬州出现了房贷利率上浮的情况，深圳光大银行甚至直接停贷。

之所以部分城市的房贷利率调整，跟其楼市现状有很大关系。5月份，住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，部分楼市过热的城市加大调控力度。

房贷利率的上浮，就是通过金融工具进行调控的表现，这也是国家对“房住不炒”政策持续性的有力证明。

而房贷利率上调，一个基于房贷利率创新低的基础(触底)，另一个则是因为居民贷创新高。

6月12日，央行公布了5月份的金融运行数据。5月份增加人民币贷款1.18万亿元，同比多增313亿元。其中，以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加了4677亿元。

此外，在经历一轮融资难的低潮后，房地产再度呈现过度融资的情况。部分热门城市再现，土拍再回高位，也让楼市热度升温，这是不利于楼市长期稳定的。

对此，国家开始着手对银行等各类机构开展整治，对其中涉及整治房地产融资乱象，包括银行、信托资金违规用于拿地等进行处理。监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。主因是，部分房企因拿地激进，“出现一些‘’，已经引起中央的主意”。

在最近的第十一届陆家嘴论坛上，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清提出：房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

郭树清说的话，可要多掂量。因为就在去年第十届的陆家嘴论坛上，郭树清就发表了着名的关于6%8%的谈话。这个谈话后不久，国内的P2P环境就急转直下，遭遇了重大挫折，可以说有意无意地引发P2P大面积崩溃的连锁反应。

郭树清批判房地产业过度融资，显然代表了某种态度。

叁

那么嘉兴的房贷利率怎么样呢?

目前，嘉兴房贷利率各大银行暂未有调整，大部分商业银行首套房贷利率主流依然是基准利率上浮10%，极个别银行上浮利率超过10%。

未来会不会收紧?可以参见房贷利率收紧的城市都有一个特征，楼市过热，房价有一定幅度的上涨。从市场行情看，嘉兴近来确实产生了小阳春的行情，并且这个行情还在持续中，并没有降温的迹象，3月、4月、5月均创下了成交佳绩。6月单周的成交量也保持在较高的水准上。与成交相呼应的，居民房贷规模自然也增长了上来。

另外在最新发布的55城冰山指数涨幅排名中，嘉兴以0.7%的月环比涨幅高居第12位。而以3.9%涨幅排第一的苏州已经被点名批评了。而像涨幅1%的南宁也被发布过预警，并且很快调整了房贷的上浮比例。可见房价是否平稳也是一个重要的参考因素。

在两方面均有表现的嘉兴，接下来或许会有房贷收紧的趋势。至少指望房贷利率进一步下放的想法可以打住了。

对于近期有购房意向的购房者来说，早做打算为妙，每上浮5%就是一道坎，会大大增加购房者的贷款负担。

肆

现行的商业银行上浮的房贷利率，显然不太亲民。但这本来就是楼市调控的一环，对于炒房、投机等行为还是有一定的抑制作用。如果觉得商贷吃力，那还有什么办法吗?

那就是公积金大法好。

比较一下公积金和商业贷款的利率差别，首套房五年以上贷款的，公积金的利率在3.25%，而商业贷款(上浮10%)在5.39%，基本上有两个点的差幅。

不过目前公积金贷款有两难，一个，一些开发商不支持，或者支持了，你也没办法用上。二个，贷款额度太少。根据公积金现行办法，个人贷款上限是30万，家庭贷款上限是60万。这点额度，对于目前商品房动辄一两百万的贷款额度需要有点杯水车薪。即便公积金能用，也只能采取公积金+商贷的组合贷模式。

不过近期传来好消息，为进一步保障和改善民生，助推嘉兴中心城市品质提升，嘉兴公积金做了一些政策扶持：

一是因实施市区十大标志工程、 “拎马桶”、“筒子楼”和 “城中村”整治，以及城市有机更新等中心城市品质提升项目推进中涉及房屋征收或收购的公积金缴存职工家庭可享受以下政策：

在房屋征收或收购后，因无房需租赁自住住房的，可按实际支付租金提取本人及直系亲属的住房公积金;

自征收或收购协议签订后，两年内购买自住住房申请住房公积金贷款，且符合公积金贷款条件的，贷款额度按缴存人最高贷款限额上浮50%，且存贷不挂钩。

二是既有住宅加装电梯需出资的职工家庭，如无公积金贷款，在加装电梯竣工验收投入使用后，可一次性申请提取本人及直系亲属的住房公积金，提取总额不超过个人实际支付的费用。

三是加强部门协作和信息共享，优化办事流程，努力为职工群众提供便捷优质服务

不过以上政策只针对中心城市品质提升项目推进中涉及的职工家庭在公积金提取、贷款。有很大的限制性，仅能惠及部分人。

当然，中心城市品质提升是近几年嘉兴老城区的工作重心，由于建成年代早、基础条件差，嘉兴老城区内至今有不少居民依旧生活在一个居住条件比较差的环境里。嘉兴城市发展的红利很难惠泽老城区的这些居民小区。随着中心城市品质提升工作的开展，在范围内的居民可以据此改善自己的居住条件或生活。

按照最新公积金的政策，这部分人最高可以享受到90万元的贷款上限(家庭)。在分担购房压力方面还是有不少助益的。