为什么不建议买老房子？

现在这个房价，买套房有多难，大家都清楚。

因为资金不足，很多人会选择二手房作为自己的上车盘，尤其是在一线城市。

但买二手房，也是有讲究的，不是专挑便宜的买。有些房子，比如房龄太老的房子，要尽量避开。

下面就跟大家说说为什么。

不好贷款

房龄太老，最直接的影响就是房贷缩水，这一点对刚需极不友好。

新房首付和贷款都按标准总价走，二手房贷款按评估总价走。

同样200万的房子，新房首付60万，贷款140万；二手房报价200万，但银行的评估价一般都会低一些，可能只有报价的60%-70%，按70%算，140万估值，则只能贷款98万，首付就要102万，首付成本高。

而一些房龄超过20年的老房子，银行已经基本不放贷了。

不易保值

这些年长期上涨的房价蒙蔽了人们的眼睛，但房子本质上仍是消费品。

老房子产权年限已经消耗多年，即使同样的价格，单位时间内的成本也不一样。比如新房还有65年产权，老房可能只有50年产权，即使价格相同，每年的成本也会不同。

居住体验差

虽然房屋产权都是70年，可真正能住上70年的房子并不多。水泥超过50年就会发生老化，容易出现裂痕等一系列问题。

一些老房子，虽然表面上看起来和其他的房子没什么不同，但可能房龄已经超过20年了，房屋里面的一些水电都已经老化了，如果没有注意，入住后可能会麻烦不断。

升值空间小

二手房（尤其是一些老小区）周边已经基本完善，只能缓慢增值，难有大突破。

一手房周边正在发展，每一个新资源的注入（如新土地拍卖）和新配套的建成（如地铁、商场、学校、医院），都会进一步升值。

房龄多少合适？

房地产大致在3-5年就可以算是一个发展阶段了，也就是说，每隔3-5年，无论是户型设计，还是园林规划上，都会有较大的变化和发展。

可能现在看5年前的房子还看不出太多的变化，但如果是8年或者10年之前的房子，就会有明显的差别。

所以买二手房，房龄最好不要超过10年。这样的房子再使用几年，贷款就不好办，并且价值增长空间也非常小了，想要再转让出去很困难。

补充

对于老房子来说，房子本身是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。

老房子=土地的钱

新房子=土地的钱+房子的钱

在全国，只有少数几个大城市，市中心的地是越来越值钱的，市中心老小区也能得到善终。比如北上广深等，因为他们的市中心一直都是市中心，没变过。

而在全国333个地级市中，至少有300个城市的中心老区，都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展，通常要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，往新区方向迁移。

市中心的迁移，是老房子老小区最大的敌人。

新区越金贵，老的市中心就越破败，这个时候买老中心的老房子，大概率被套死，没有赚钱的可能性。