房地产是如何摧垮80,90后的

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1.崛起

中国把房地产当作一个市场。刚开始出现房地产的时候，确实火了一阵子，当初都在建房子。

只要房地产市场过热，就会出现泡沫，其中两次最大的泡沫都被朱总理压下去了。他在任职副总理期间就主持经济工作，前后主导了近10年的经济。

1993-1994年，房地产市场异常火热，原因在于1992年“南巡讲话”之后，股票市场获利丰厚，群众手里有资金之后，开始炒房，因为当时的房子和香港、澳门相比，的确相对便宜。很多人认为海南很有可能成为第二个香港，而海南炒房热后，其他各个城市也跟着炒了起来。

朱总理任央行行长期间，一直非常警惕房地产的泡沫，曾在1993、1994年与2003、2004年整顿房地产泡沫，但1993、1994年是整顿最严厉的一次。1993、1994年成都房地产的泡沫非常严重，整顿之后，在很长一段时间内，房价一直抬不起头，房子一直处于非常低的价格，比如2017年年初，房子均价不到10000/平。所以，经过整顿之后，房地产产业成为一个不太火爆，甚至成为一个相对低迷的产业。

1997-1998年，房地产不景气，又遇到了金融危机，房子也不好卖，老板给工人发不起工资。房子建得多，但是很多人存在纠结的心态，希望单位集资建房、福利分房，希望个人不用掏一分钱，就能得到房子。

2003年，国家发了一份文件，即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，正式将房地产当作战略产业、支柱产业。从2004年开始，房地产市场本身带动了非常多产业的发展，包括钢铁、水泥等产业，另外金融行业也得到大发展，房地产开始进入大发展时代。房价也开始随之涨了起来，而且涨得比较多，尤其是一线中心城市的房价，一直到2008年出现金融危机，又把房价“打”了下来了。

2008年之后，经济有所好转，房价慢慢复苏。但实际上经济并没有真正好转，2008年对制造业、出口造成很大打击。制造业、出口的中低端企业，在这之后没有真正地得到好的发展，无论是制衣，还是制鞋，很多工厂也都倒闭了。

从2008年到2018年，10年期间，国家经济还是飞速发展的，最重要的拉动力就是房地产。GDP每年都以6-7%的速度增长，广州的房子从5000元/平，涨到了50000元/平，房价涨了10倍，其他地方的房价，即使没有涨到10倍，也有5倍左右，而GDP的增长速度却并没有达到5倍。也就是说，经济增长的很大一部分，是由房地产涨出来的。

2.正向影响

虽然房价攀升，但高速发展的房地产市场对整个经济的拉动作用还是非常大的。站在政府的立场，是完全可以理解我国为何要发展房地产。我们国家在非常长的时间都面临“内需不足、通货紧缩”的问题，尤其是朱镕基总理在任期间，在两次做完政府工作报告之后，都让来北京开会的全国各地人大代表买点东西回去，多多拉动内需，拉动经济发展。而他在任期间，公务员、事业单位工作人员的工资，也涨了约1-2倍。

中国在很长一段时间都面临“内需不足、通货紧缩”的问题，所以要想尽各种办法拉动内需。而中国在很长一段时间内，储蓄率非常高，很多人都把钱存在银行里，不舍得花。

虽然中国人不舍得花钱，但是在两件事情上例外，一是买房子，二是教育。

所以，政府进行了高校扩招，2000年之后就开始扩招，把大学办得很大，比如一所大学过去一届招2000名学生，而现在要招5000名、10000名，还开办了很多新的大学。高校扩招有两个好处：

一是扩招之后的学费有增加，但加的并不多。再之后就有了三本学校，其中三本学校的学费通常比较高，有些大概20000元/学年，这样就将办学产业化了。

二是扩招之后让很多农村学生也上了大学，上了大学就会进城，进城之后就要买房。第一届扩招的学生是2005年毕业，当时的房子并不是特别贵，北京的房子也只要几千块一平，而当时县城的房子只需要几百块一平，但对刚毕业的学生来说也是买不起的。

3.房价攀升

在2008年金融危机之后，很多企业倒闭，我们国家进行了非常著名的“四万亿计划”。

在“四万亿计划”之前，国家主要是在进行“去产能”工作，有些行业过剩，生产过多造成了资源浪费。“去产能”的产业包括钢铁、水泥等相关能源产业，这样的产业造成的污染也比较大，需要进行转型升级，当时广州实施“腾笼换鸟”政策，不再鼓励发展能源消耗比较多的行业，而是开始注重转型，发展新技术、新产业，逐步取消高能耗的、高污染的、重资产的产业，转型做轻资产的、重科技含量的产业。

当时还发生了著名的“铁本事件”，就在国家在推进“去产能”工作时，江苏的某个钢铁厂却在上钢铁项目，相关责任人也因为不配合国家政策而被抓。

2006-2007年间，房地产、钢铁行业、能源发展过热，劣质钢材产能过剩。2008年遭遇金融危机，国家在紧急状况之下发布四万亿元的投资计划，试图扭转经济局势。科技发展是需要时间的，而科研也不是投资了资金就能够获得成果。拓展市场需要刺激多元化消费、带动新产业发展、培养消费习惯，比如旅游、看电影、喝咖啡也是需要时间培养的。

服务业属于比较分散的行业，对经济局势的影响也是有限的。经济方面耗资巨大的产业是工业，尤其是科技含量低的工业，只要运转机器生产，就可以在短时间内消耗大量资金，带动就业，带来税收。

其实不仅我国，其他国家也同样如此，只要实施大规模的经济计划，资金都会快速地流向工业。例如美国最近实施的激进的投资政策，减少了政府的税收，使企业的利润得到提高，其中互联网行业的风险高，农业和科技行业的发展速度慢，提高最快的就是工业企业。美国今年第二季度的整体经济增长超过7%，总体的工业投资超过5%，已经出现了投资过热的现象，迫使美联储加息。

投资过热也可能导致生产过剩，工业行业的机器只要开动，就可以生产很多产品，由于缺少科技含量，很容易造成资源的巨大浪费，不利于未来经济的健康发展。政府税收减少了，美联储提高利息，可以提高企业的成本，减少投资过热的现象，减少风险。

关于四万亿的资金流向，大概有两个领域，一个是基建，另一个是房地产。

基建方面，我国在2008年之后，才有了第一条高铁，关于高铁有一个小故事。我国发展高铁的起步阶段，曾经遭到国内外的反对：

德国、日本认为中国铁路过于落后，火车时速介于100-120公里，不可能修建350公里的高铁。另外，当时的高铁的修建费用极其高昂，德国、日本一致认为我国无法为修建高铁提供数亿元的资金。

而国内一部分专家、学者认为高铁不符合当时的经济发展水平，国内落后，修建费用高昂，发达国家如美国都没有高铁，我国更没有修建高铁的必要。甚至有人认为，修建高铁的目的是为了提高票价，为了“坑”老百姓的钱。

在国内外的压力下，我国的第一条高铁以“武广客运专线”命名，才得以施工。“武广客运专线”修建成功之后，正好遇到金融危机，国家提供了四万亿元的投资资金，最终“武广客运专线”正名为高铁。而全国范围内开始开展高铁项目的施工，大量资金用于高铁建设，也相继带动了水泥、钢铁等相关产业的发展。

四万亿资金的另一个流向便是房地产，房地产与基建有相似的地方，修建速度较快，同样可以带动相关产业的发展。

当时大部分群众还保留着上世纪“福利分房”的意识，缺少买房的意愿，大量的房子无人问津。银行提供贷款、降低利息，开发商提供首付优惠，国家提供住房公积金补贴政策施行之后，才极大地提升了老百姓的购房意愿。

例如居民计划购买100万的房产，个人手中只有10万元资金，银行将会提供60万元的低息房贷，个人只需支付40万元即可。如果凑不齐40万元，住房公积金可以提供5万元，开发商首付降低30%，最后再问亲戚朋友借一借，或者卖车，最终还是可以购买到房产的。

而在一波又一波的购房热潮中，房价也在不断攀升，最初花费10万元买到的价值100万的房子，第二年价值变成了150万，第三年变成了300万。原本个人实际资产只有10万元，东拼西凑付出100万元成本，三年之后拥有了价值300万的资产。而有的人最初没有花费10万元买房，选择买车的群众，三年后车的价值可能只有2万元。

某种意义上这就叫“杠杆”。

所以后来，一些房子就不再是拿来住的了，而是拿来“炒”的。在很长一段时间内，房子失去了住宿的属性，异化为一个金融产品。很多有钱人买房不是为了居住，是为了投资，房地产行业越火爆，有钱的人就越来越多，获得的金钱不断投资，房价不断攀升。最初没有买房的人越来越买不起房，越来越痛苦。

目前最痛苦的是没有买房的80后和90后，2008年的时候还没有长大，或者刚参加工作，没赶上房地产行业攀升的大潮，如今作为生活必需品的房子，变成了金融产品，也成为别人的玩物。


4.资本泡沫

虽然房价涨价的趋势暂缓，但是今天生活在一线城市的年轻人，大部分是很绝望的。很多人咒骂茅台，实际上，茅台的价格涨到一瓶10万元，都与普通老百姓无关，因为没有人天天喝茅台，有些人甚至不喝酒，让奢侈品承载一个社会的资本泡沫是可行的。

其实，一个社会的经济是需要有泡沫的，存在承载泡沫的资产，才能调节经济的发展，这是一个经济学的常识，完全没有泡沫是不行的。金钱在贫穷的时候，只能满足基本的生活需求，资金比较宽裕时，就可以进行投资。

社会同样如此。拥有一百万亿，有20-30万亿是整个国家用于风险投资的，股市就是典型的例子。有些股票需要15倍、20倍的税率，正是由于股市就是泡沫，风险高，是投资的需要。但是，如果把一个生活必需品当做金融产品，许多人就会由于价格过高而无法参与。

所有金融资产的共同特点是有泡沫、有杠杆，房子作为生活必需品，目前就加了20倍、30倍的杠杆，导致房产价值与价格不匹配。一般修建高层住宅的建筑成本，除去地价，仅计算人工和物料，造价大概在1500元/平方左右，用料差一些的可能是1000元/平方的造价，建别墅、小区用料好一些的大约是1800元/平方，北京的房子造价同样如此，而如今房子的售价却是造价的好几十倍。

不论是投资还是自住，房地产行业的发展面临着几个基本事实：

中央召开会议，明确房子是用来住的，不是用来“炒”的，让房子归回居住的功能，不能再把房子当成金融资产，不能让房地产变为承载泡沫的资产。

许多群众都声称房价太高，希望降低房价，但是家里有房子，尤其是两套以上房子的群众，心里还是矛盾的。如果房价真的大跌，房子的既得利益者不会答应，目前农村地区有一半以上的人，都在市里购买房子，他们的内心也都不希望房子降价。

而如果房价真的降低，导致人民群众的资产缩水，经济会崩溃，群众产生恐慌，抛售房子，此时银行也不会答应，因为无数家庭的贷款都压在房子上，预计有一半的家庭有房子，就有一半的家庭有房贷，如果房子跌得太狠，群众不还贷，银行也会破产。

另外，如果地方房价崩溃，房子没有市场，地方政府也是不能同意的。政府有经济职能，在某种意义上，地方政府和企业有相似之处，同样在银行中欠着钱款。

这样看来，人民、行业、政府都不答应，除非整个中国的经济大崩溃，否则房子大降价的几率是比较低的。

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