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带装修之难 左牵成品房右牵限购令

发布时间: 2018-08-11 14:29:32

来源: 嘉兴楼盘网

分类: 本地楼市

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      近段时间,包括南京、武汉、杭州和西安等在内的城市都发生了一些业主维权事件,直指开发商捆绑带装修、未列明品牌明细、货不对板等带装修乱象。

  “比起房价上涨,更让人担心的是,我们可能买到了有史以来质量最差的房子。”有业主无奈地发出如此感慨。

  “带装修房之痛”的症结究竟在哪里?是开发企业的不适应,还是政策倒逼下的产物,亦或企业责任的缺失?

  货价不等导致心理落差

  根据中消协公布的上半年全国消协组织受理投诉的数据,房屋装修类投诉共5591件,同比增加114%。其中,消费者投诉的问题主要包括装修合同隐患、建材质量差、保修义务难履行和室内空气不达标等。

  在房屋质量上,新交付楼盘项目中大量存在门框裂缝、地板吊顶不平、瓷砖破裂空鼓、墙体不正、门关不实、墙纸遭污染、墙体渗水等质量问题,以及将公摊面积计入带装修费用等。同时,还有开发商未对带装修房所有产品材料的品牌、型号进行完全公示,且未在购房合同中对带装修材料进行明确约定,导致购房者认为自己付出了较高费用,却没有买到等值的产品。

  可以看到,在带装修房不断暴露的问题中,除了让开发商无法逃避的产品质量问题外,还有购房者对带装修房在货价不等这一问题上的心理落差。

  越来越多开发商从清水交付转变到现在的带装修交付,主要来自两方面,一是政策积极推动成品房发展,二是“限价令”。

  以“精”溢价,精算限价下的账

  事实上,早在1999年,国务院办公厅就发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》,  提出一次性装修概念,目的是大幅减少产生建筑垃圾、粉尘和噪音污染等问题。

  如今,北京、上海、浙江省、广东省、海南省和河南省等多地均已出台了按成品房交付住宅的相关政策,还有一些城市明确未来新建住宅要实现100%的成品住宅交付。

  尽管成品房的标准并不完全指向“带装修房”,但如今“带装修”已经成为开发商提升溢价的主要方式。

  房企在向主管部门备案申请预售资格证的时候,销售价格组成的一部分是清水房价格,另一部分是带装修价格。“但现在政府对新房进行限价,开发商的价格备不上去。”上述房企内部人士说。

  据他透露,某一线房企其中一个产品系的装修成本标准是700~800元/平方米,但在向主管部门报价的时候,会选择顶格报价。

  以武汉发布的“带装修房限价令”为例。根据武汉市房协官网发布的信息,今年5月武汉市房管局将新建住房售价从1万元以下到3万以上划分了6档,并按价格区间限制带装修价格,限制带装修房价格按新房售价等级从最高2000元/平方米到最高5000元/平方米。

  也就是说,尽管开发商的带装修成本可能只有不到千元,但根据房价不同,最少会按2000元/平方米的标准定价。

  追求利润不应缺失责任

  事实上,正是由于房地产市场的快速变化,导致一些此前从未涉足带装修房交付的企业在诸多方面呈现出跟不上节奏的状态。

  罗胜认为:“在成品房交付的政策推动下,现在房企都开始做带装修,但由于在管理、施工、供应链等方面的不同,此前未做过带装修房交付的企业需要在人才、技术、管理上进行大幅调整。在带装修环节,其实很多开发商还处在摸索和学习阶段。”

  同样,一位在一线房企从事多年工程技术工作的部门负责人表示,成熟的带装修房管理体系不是一个项目就能积累完善的。

  房企如何在带装修房品质和成本间进行平衡,是对房企在采购、施工和验收等内控标准流程上的考验。有开发企业内部人士对记者直言,有些开发商比较有良心,带装修房不会有太大质量问题,但有些就会为了压缩成本降低产品质量。

  在这样的市场环境下算好账,成了房企操盘的一门高深学问。

  有房企相关负责人对记者表示,目前行业上对新楼盘的毛利标准普遍定在18%,如果低于这个标准,企业很容易算不过来账。但企业的获利能力,会因地面建筑布局、商业配套、装修标准等产生较大不同。

  值得一提的是,部分城市如今已开始出现带装修房交付项目门可罗雀,而清水房楼盘排长龙登记的情况,在业内人士看来,“主要是因为现在还能卖清水房项目的那块地拿得早,不附加带装修也能获得一定收益。”

  于是,薄利多销成为很多房企的共识。据前述武汉房企相关负责人透露,他们公司做装配式构件的利润只有3%,只能通过薄利多销的方式增加利润。房企一旦追求8%甚至10%的利润空间,可能合作企业就会减少,但将利润降至3%,就会有源源不断的订单。

  对于装修标准,现在有的开发商会公示装修材料,但不会明确公示品牌。现在有的城市已经要求开发商公示品牌和型号,对此,多位业内人士认为,尽管这样做会使账本更透明,但企业还是可以通过集中采购等方式,尽可能保证合理的利润空间。

责任编辑: wuxiaoqin

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