解读2017楼市主角：住房租赁

今年以来，租房逐渐成为了房地产市场的关键词。因为租赁住房政策的推出影响房地产市场：一方面租赁住房挤占了很大一部分普通商品供给，另一方面租赁住房政策会改变地产需求的结构。 不过，从实施来看，租房并没想象中的便宜。

1 今年，国家大力发展住房租赁市场

今年以来，租房成为房地产市场的关键词。

2016年，北京市提出了“企业自持商品住房”的政策，鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。

2017年4月，北京市住建委会同北京市规划国土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售。

2017年7月，住房城乡建设部会同八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求加快发展住房租赁市场。并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

大力发展租房市场，原本可以满足住房需求，又能减轻刚需人群的住房压力，但在实施时，却有些变味了。

2 一次性要交10年租金!押金120万!

近期，据媒体报道，这些将在未来用于租赁的住宅，或许并没有我们想象的那么便宜。

北京市大兴区某地块，位于北京市南五环至南六环之间紧邻地铁四号线，根据土地拍卖中规定，该项目建成后所有的住宅将用于租赁。

该项目销售人员表示，这边是一次交10年租金，然后向开发商这边支付租金，这个房子就可以使用了，至于押金，则需要向开发商这边交20年的押金。

据了解，楼盘将在2018年春节前后正式对外预租，主打户型为80至100平米两居。

从项目附近的多家房屋中介了解到目前100平米的两居室在每月5000元。以此计算，一年的租金为6万，十年租金60万。这样来看的，如果想要在这里租住10年，需要一次性交180万元。而周边50平米的二手房价格也不过240万。

销售人员还表示最终的租赁价格将高于周边的租赁均价。

到2019年的时候，首都机场第二机场就交工了，然后也会通好几条公共交通，不管是地铁还是什么都会更发达一些，然后也会带动那边的经济，所以2019年的价格会比现在更高一些。你在外面租房子，你租几十年这房子也是房东的，但是交了租金，这房子就是你的了。

3 企业这样出租是否合理?

租10年的房竟然需要一次性交将近200万，“企业自持商品住房”这样出租是否合理?

对此，我们来看看专家们如何看待?

赵秀池

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系教授赵秀池表示，这样的做法有以租代售的嫌疑。

这跟目前的租赁市场的一般习惯不太吻合，目前老百姓接纳的方式是押一付三，付四个月的房租就可以入住了。现在等于要交30年的租金，有点以租代售的嫌疑。”

今年4月，北京市住建委和北京市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确表示企业持有商品房年限为70年，而且对外单次租期不得超过10年。尽管对押金和租赁价格没有提出明确规定，但《通知》指出，企业不得以任何形式将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售，行为一旦予以认定将纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对企业开发资质予以降级或者注销。

张大伟

中原地产首席分析师张大伟认为，租10年的房，要求租户一次性付款近200万元，这样的做法既不合规，从市场角度来看，也很难推行。

张大伟说：“首先从政策角度来看，是不太可能的。这个案例经过媒体报道，我相信很快会有相应的政策细则出现。另外，从市场角度来说，也不太可能有租房者有这么大的能力提供相当于三十年周期的租金。”

其实，这样的情况在北京发生过类似的事件

据之前报道，通州一房产项目为商住房，在去年通州区限购后，该商住房开发商为了规避限购政策，采取“以租代售”方式，与购房人签署所谓的“租房协议”，收取的“租金”实际上是购房款。

事情被曝光后，与开发公司签订《租赁协议》的一些“租户”起诉至通州区法院，要求开发公司退还房款。在案件审理过程中，开发公司也意识到其与个人所订立的《租赁协议》存在不妥之处，故同意解除协议，并退还当事人全部“租金”。

经通州法院调解，某开发公司最终与“承租人”达成一致意见，即解除《租赁协议》，某开发公司限期退还“承租人”相应的“租赁押金”及“租金”。

4 长租房面临投资回报期长难题

企业自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了长租房市场投资回报期过长的难题，是房企为尽快回款的选择。

云房数据曾将传统租房和长租公寓的租金进行过对比。选取北京一居室整租为例，传统租房月租金平均为2990元，而长租公寓中集中式公寓租金要达到5340元/月，分散式公寓为4100元/月。

即便如此，长租公寓仍面临着收益低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士向记者披露，在北京行业盈利水平平均在2%左右，不挣钱也是普遍现象。

看似“赔钱”的买卖，为何引得多家房企进入?业内认为，在存量房时代，楼市限购政策从严，长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。