美元债成房企新宠

 7月27日，记者从国家发改委网站获悉，仅一天就有三家房企业(花样年、世茂股份、首创置业)完成了境外债券发行。

  从6月份开始，房企发行美元债颇为活跃。中原地产的统计数据显示，今年上半年，房企海外发债规模达到148.75亿美元，同比上涨97%。

  借道美元债

  国家统计局的数据也显示，与2016年同期相比，房企利用外资大幅增长。在2016年1-5月，房企利用外资为42亿元，同比下降72.1%。到今年同期，房企利用外资的规模就升至90亿元，同比增长115.1%。

  从国家发改委网站登记发债的房企数量来看，前5个月发行美元债的房企约为7家。6月开始数量激增，到7月6日，登记发债的房企已经为11家。同策咨询的数据也显示，6月房企海外融资总额折合人民币约为141.62亿元，相比5月份的114.81亿元增加23.36%。

  据国家发改委网站的消息，仅7月5日就有龙湖地产、雅居乐、世茂建设、新城控股、远洋地产、宝龙地产、旭辉集团、绿城中国进行外债发行登记。而在此前的6个月，登记发债的房企为中骏、新湖中宝、景瑞地产、华发集团、融信中国、阳光城、中国金茂、花样年、金地集团、碧桂园、中国恒大、佳兆业。

  “从目前的发债态势来看，预计下半年会有更多的房企加入海外发债大军。在密集发债的背后，是房企国内融资难的窘境。但海外融资环境同样不宽松，融资成本也在不断上浮。”一位证券人士指出。

  在上述发债的房企中，首创置业1亿美元的中期票据是6月房企融资成本中最低的一笔，其3年期利率仅为3.70%;而绿地香港发行的5亿美元中期票据，其1年期利率为4.00%，低于同期境内银行贷款4.35%的基准利率。

  此外，其他所有已披露的发债房企融资成本均高于同期银行贷款利率。例如，阳光城的一笔12亿美元中期票据，3+2年期利率高达7%;龙光地产在新加坡发行的一笔永续资本证券，利率为7%;景瑞控股和亿达中国分别在香港联交所发行企业债，利率分别为7.75%和6.95%。

  由于国内融资环境的收紧，倒逼房企借道海外融资。自2016年10月以来，房地产调控政策进一步延伸至金融领域。央行、银监会、证监会、发改委、上交所、深交所、基金业协会等不断出台相关文件，致使信贷、融资政策不断收紧。

  上述政策直接导致房企国内融资规模骤减。中原地产的数据显示，今年上半年，房地产企业在内地通过私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资规模为1771.8亿，而去年同期的融资额度高达6735.94亿。

  对于一些房企将融资转向海外，有业内人士指出，房企融资经历了境外融资转向境内融资，再转向海外融资的转换。国内融资环境收紧时，自然会转向国外。目前来看，政府收紧地产融资的政策短期内难以转向，海外融资必然会成为房企借债的重要渠道。可以预测，诸如2016年房企通过各项渠道融资的额度刷新了历史纪录的好日子也将一去不返。整个2017年房企的海外融资规模将会进一步增长。

  兑付高峰已至

  此轮密集发债的背后，还有一个重要因素就是房企偿债的兑付高峰将至，房企不得已出海找钱，借新还旧。

  数据显示，自2015年下半年以来，基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势，公司债发行规模猛增。2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元，其中下半年占比达到95%，2016年前7个月，已累计发行5760亿元，超过2015年全年水平。而这些债务将在未来两年进入集中兑付期。

  而广发证券也指出，从房企的债务端看，样本上市房企存量债务的期限大多在2-3年。因此，过去两年大规模的债务融资或将在未来几年集中兑付。据统计，明后两年样本房企债务兑付数量将达到高点，兑付规模将分别高达3375亿、4474亿。

  此外， 2016年大量银行表外资金借道非标流入房地产领域，大量的表外融资使得房企杠杆水平存在被低估的现象，这意味着明后年房企的偿债压力比想象中更大。

  “在国内融资环境何时放松尚不可知的背景下，房地产企业前期融资产生的大量债务逐渐到期，债务偿还问题提上日程。为了规避违约风险，不少房企只能高成本出海借债。” 一位房地产分析师表示。

  以佳兆业为例。7月5日，佳兆业集团控股有限公司(下称“佳兆业”，01638.HK)发布公告，宣布赎回其公司此前所有发行在外的现有优先票据及提早赎回全部交换可换股债券，赎回日期为2017年8月3日。

  而早在6月30日，佳兆业则对外称，公司向强制性可交换债券持有人，发行交换可换股债券，其本金总额与于2017年6月30日发行在外的强制性可交换债券的本金总额相同，即约2.66亿美元。

  值得关注的是，待交换要约及同时发行新票据完成后，佳兆业发行2020年优先票据，共计2.85亿美元，利率为7.25%;发行2021年优先票据，共计2.25亿美元，利率为7.875%;发行2022年优先票据，共计8.2亿美元，利率为8.50%;发行2024年优先票据，共计21.2亿美元，利率为9.375%。其所得现金款项净额用于赎回现有票据，该赎回后多出的现金将由公司用作一般企业用途。

  为此，佳兆业也对外公告，公司就总额28.55亿美元现有票据开展交换要约，集团资产负债表及现金流管理将得到进一步的优化。不难看出，佳兆业的还债方式依然是借新还旧，通过发行新的美元债偿还眼下到期的债务，利用期限错配延展还债时间。

  在佳兆业为承接到期票据再次发债时，恒大也有一笔庞大的海外融资。6月22日，中国恒大公告称，公司发行了合计66亿美元的优先票据。这其中38亿元为美元债券，28.24亿美元为要约交换债券。从融资成本来看，此前旧票据年利率约12%，而新票据最低年息只有6.25%;在发行期限看，超过七成的票据期限长达8年。

  恒大的上述融资融资，创下近几年以来中国企业在债券市场融资规模的新高。不过，恒大债券在上市之后便出现罕见的首日下跌，收盘价约为票面价的95%，这意味着债券持有者浮亏总计超过2.50亿美元。

  澳新银行信贷策略师Owen Gallimore表示：“人们越来越认识到，中国公司将尽可能多地在海外融资，市场可能难以消化这些债券供应。恒大66亿美元的债券交易规模已经非常大，该公司的需求超出人们的想象，恒大可能尝试不久后再次发债。

  据不完全统计，在2018年-2019年，房企的债务兑付数量将迎来高点。大型房企因为有更高的销售回款额度以及更加稳健的财务水平，在融资方面有颇多优势，兑付风险相对较低，而真正需要警惕的则是中小型房企面临的兑付风险。

  在今年下半年，为了生存或者减压，房企的并购案也将增多。

  加息风险不可忽视

  在境内去杠杆，境外美元进入加息通道的经济大背景下，房企依旧获得高额境外融资，但潜藏的风险不可忽视。

  6月15日，美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到1.00%至1.25%水平，符合市场预期，这是2015年底以来第四次加息，也是2017年以来的第二次加息。本次会议增加了关于缩表的内容，美联储列出了4.5万亿资产负债表的缩减计划，将以每月100亿美元缩减起步，其中包括每月缩减国债再投资60亿美元，并缩减抵押贷款支持债券(MBS)再投资40亿美元。

  为此，FXTM富拓中国市场分析师钟越表示，美联储有很大可能性将会在9月的例会上正式宣布“缩表”，并在12月份完成年内第三次加息。但是这种“缩表”和加息速度对美元来说，前景仍不容乐观。

  美联储逐步加息，正试着将联邦基金利率恢复到正常区间，这对美国经济来说可能是一个正确的决策，但对于那些借贷了数万亿美元债务的外国公司和政府来说，这样的利率调整无疑会非常痛苦。

  由于美国长期以来的极低利率，在过去的十年中，借款人在世界各地疯狂地借贷美元，这也使他们比以往任何时候都更容易受美联储决策的影响。

  由于国内发债的难度高于海外发债，房企势必寻求海外发债。因此，在岸市场融资渠道收紧之后，房地产实体市场也开始降温，对于房地产企业来说，2017年是个考验。

  “当前汇率市场变动的背景下，境外融资的房企未来存在一些汇率波动的风险。美联储加息后，海外市场资金使用的成本有所上升。对资金管理经验较丰富的房企来说，仍会尝试在海外发债。对这些房企来说，他们认为当前通过融资获得更多的发展机会，可以覆盖融资的成本，其支出是值得的。”一家评级机构金融分析师表示，虽然2017年房企美元债的发行量再创新高，但美元债市的流动性比较差，一级市场的红火与二级市场的冷清形成鲜明对比。如果没有活跃的二级市场以及发行后的流动性，长久来看，对于美元债市并不是一件好事。