“住宅改为商用”扰民，该如何维权？

近年来，城区住户房屋时有“住宅改为商用”现象发生，也有不少住户深受其扰，有人通过物管、社区、派出所调解过，甚至投诉到主管部门请求处理。2016年7月1日，正式实施的《兰州(楼盘)市物业管理条例》就明确规定“不得将住宅改为经营性用房”。本期说法就此话题邀请职业律师做相关解读。

案例 1

美发店开进住宅楼

楼上居民难安宁

2016年1月8日，兰州市王女士向兰州晨报反映称，3年前，她所居住的西站三角线什字附近的铁路小区住宅楼2102号房间楼上有住户在家中开了一家美发店，不少前来理发的人经常敲错门，而且楼道内也弥漫着烫发药水的气味，严重影响到楼内居民的正常生活。

记者到现场看到，该住宅楼内贴有“小四美发工作室”的招牌。推开半掩着的2102号房间大门，家中客厅就是一个美发厅，一名中年妇女端坐在椅子上等待美发，另外两名妇女在一旁聊着天。“这是我自己家，以前在外边开过美发店，来做头发的都是些熟客。”一名身穿长褂的女子说。该女子声称她只是接待一些老顾客，不对外营业。

据了解，该美发工作室之前曾在楼道电梯口打广告，被保安拆除。住户刘女士等人表示，针对该美发工作室老板将营业场所设在自家房屋中一事，准备向物业等有关部门反映。

案例2

“住改商”麻将馆扰民

法院勒令恢复房屋住宅用途

成都市民佘先生楼下的住户裴某将房屋租赁给陈某经营麻将馆，陈某经常接待客人至深夜甚至通宵，产生各种噪音，严重影响佘先生一家人休息。住户多次与陈某沟通均无果，经物业、社区等部门调解，裴某和陈某均不履行承诺。

2015年3月19日，由当地综治办牵头，公安派出所、工商所、城管执法中队参加对“经营户”进行了约谈教育，责成小区物业加强小区管理，规范消除扰民行为。住户裴某承诺夜间22时30分关闭休息，却始终没有落实整改。无奈之下，佘先生一纸诉状将房主裴某和麻将馆老板陈某告到了成都市金牛区法院。

法院审理后认为，麻将馆经营一般均会影响小区的安静和邻居的正常生活，已直接妨碍或侵害了原告方及其他相邻住户所享有的物权利益。因此裴某和陈某应就其共同侵权行为共同承担“恢复住宅用途”的法律责任，并尽快恢复房间住宅用途。对于佘先生提出的精神损害赔偿金，因未提交充分有效证据佐证，法院没有支持。

嘉 宾：甘肃律师事务所律师 左文盼

律师 阮 磊

主持人：此类事件中，有市民提出“住宅商用”并没有违规或违法，这种观点是否正确?

左文盼：住宅楼内办公，会给市民的居住安全带来隐患。一旦发生事故，后果不堪设想。因开设在居民楼的公司、饭店、培训机构大多隐蔽性较强，工商、环保部门在日常巡查过程中一般无权对居民住户进行检查，也难发现此类问题。尤其，住宅楼是为居住设计建造的，其中的各种设备设施都不适合生产经营，比如用水、用电负荷较小，消防设施和消防通道等都会受到限制。

如《物权法》就明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

阮 磊：而在实践中，有些业主认为“只有经营性用房给周围业主造成噪音、污水、异味、过多外来人员出入等严重影响时，才构成违法”，这是不正确的，也是对法律规定的曲解。

《物业管理条例》第46条就提出，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》也规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

主持人：就兰州市而言，在住宅改为经营性用房方面有哪些规定?

左文盼：2016年7月1日《兰州市物业管理条例》(下称《条例》)正式实施。《条例》从业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、法律责任等多方面对物业管理做了补充完善。

其中，对于目前常见但又让业主头疼的“商住混合”现象有规定：业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店)，不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店)，工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。临街住户，需将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意并向业主委员会和物业服务企业备案。

阮 磊：《条例》还提出，违反擅自在物业管理区域内进行改变物业共有部位、共用设施设备规划用途;向业主、物业使用人制定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;提高利用业主共有的道路、场地设置的车位停车费标准的，责令限期改正;逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

主持人：在案例二中，为什么业主也要承担法律责任?

阮 磊：首先，原告佘先生与被告陈某是上、下楼层关系，陈某未经佘先生等相邻住户或其他利害关系人同意，擅自改变其所租赁房屋法定和出租合同中约定的住房使用性质长期用于经营麻将。佘先生关于排除妨害、恢复房屋住宅用途的请求有事实及法律依据，合情合理，法院依法支持。

而作为房主裴某在出租合同中虽约定房屋用途为住房，但在出租时已明知陈某用于麻将经营且明知其经营至今而未予采取相应措施予以纠正，所以应视为其与陈某共同擅自改变房屋用途用于经营，也要承担相应法律责任。

主持人：住房出租商用，扰民或直接对邻居造成损伤，作为受害人该如何维权?

左文盼：一般情况下，业主可以向该居住区的物业和业主委员会提起申诉，要求他们进行调解。物业可以向违规业主发出整改通知。如业主不配合，则可通过工商局等有关行政管理部门对其进行干预，并上报有关执法部门依据物业管理条例等规定对其处罚。业主擅自“居改非”由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状。如果还没有效果，那就可将其诉至法院，请求判决排除妨害，恢复原状，并承担相应民事责任。

此外，“住宅商用”经营者是通过租赁关系取得使用权，一旦事后有业主向法院提出民事权利受到侵害的证据，将判定租赁协议无效，而工商部门也将按照“涉嫌提供虚假证明”吊销经营者营业执照等。