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莫开伟:二线城市房价上涨应属大概率事件家住武昌徐东美林青城小区的业主张阿姨,最近遇到了一个“数学”难题。无奈之下,求助本报为她算一笔“房产过户账”。
今年62岁的张阿姨,丈夫很早去世,一个人将儿子养大。2008年,儿子结婚,张阿姨为了离儿子住得近一些,方便照顾孙子,就把老房子卖了,加上自己的积蓄,买了套88平米的房子,目前房子的市价大约122万左右。
前些天,她和邻居聊天时,听说房产如果在其“百年之后”让儿子继承,儿子还得交一笔不菲的费用。因此邻居劝张阿姨趁早把房产过户给孩子,免得浪费钱。张阿姨心里犯嘀咕了,怎么房子留给儿女,还要交钱了?可没想她跟儿子商量此事时,儿子又说房产过户也是需要交税的。
税种多、比例复杂,张阿姨算来算去也没弄明白。为此,本报特别邀请了湖北立丰事务所合伙人、律师邱丹,来为张阿姨算笔账,看看张阿姨名下这套目前市值约122万的房子,究竟怎样过户给儿子最“划算”。
继承方式
邱丹律师表示,一般来说,子女都是父母资产的法定继承人,因此,张阿姨的儿子若想在张阿姨“百年之后”继承房产,需要办理房屋继承过户的费用,主要是房地产继承权公证费用、房屋评估费用、房屋过户的税费及相关费用。
若张阿姨这套88平米的房子,按122万价值算,其子需要交纳:
1、房屋价格评估费用:约3000元
2、交易印花税:房价的0.05%
1220000×0.05%=610元
3、公证费:房价的2%来收取
1220000×2%=24400元
4、房屋登记费:80元
5、证照印花税:5元
6、工本费:10元/本
合计:28105元
赠与方式
“继承只能在当事人去世后,才能由继承人执行,如果是生前过户,就有赠与和买卖的方式。”邱律师表示,有些市民认为房产过户,如果通过送的方式,就可以“逃避”一些费用,但实际上这种方式并不一定省钱。
以张阿姨这套房产为例,其子需要交纳个人所得税、契税和公证费等:
1、契税:由于张阿姨的房产对于其子是第二套房,应按房价的3%交税
1220000×3%=36600元
2、印花税:房价的0.05%
1220000×0.05%=610元
3、手续费:住房为2.5/平米
2.5×88=220元
4、登记费:80元
5、工本费:10元
6、权证印花税:5元
7、赠与人张阿姨还需交纳印花税:
1220000×0.05%=610元
合计:38135元
此外,邱律师指出,这还是基于张阿姨的这套房产是满5年的住房,否则还得征收营业税,因此,想把房产送给子女,也不是那么简单的。
买卖方式
除了继承和赠与,买卖也是一种当事人生前的过户方式,但由于过户方是子女,很多人不会考虑这种方式。
1、契税:二套房交3%
1220000×3%=36600元
2、营业税(5月1日后改为增值税):住房满2年免
3、个人所得税:住房满5年免
4、交易印花税:买卖双方各交纳房产的0.05%
1220000×0.05%=610元×2=1220元
5、手续费:5元/平米
88×5=440元(90平米以下减半征收,应收220元)
合计约:38040元
“如果房产在90平米以上,住房未满2年和5年的,还会相应增加其他费用。”邱律师表示,按照张阿姨的情况,目前看来,继承还是最“划得来”的。但如若国家日后出台了房产遗产税的方案,则以上的账单可能还会有调整。
同时,邱律师表示,张阿姨若要想在世时过户房产,就只能办理赠与或买卖,但这也有一定风险。邱律师提醒张阿姨,儿子在婚姻关系存续期间,把房产过户给他,如果不做特别说明,该房产将为儿子夫妻共同财产。
责任编辑: yuchen
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